Anasayfa / Kariyer ve İş / AVM Yönetimleri Kurumsallaşıyor

AVM Yönetimleri Kurumsallaşıyor




avm yoneticiligiİlk yıllarda AVM yöneticileri usta-çırak ilişkileriyle yetişirdi. Artık yöneticiler kurumsallaşan, profesyonel süreçlerle yetişiyor. Yakında üniversiteler bünyesinde yönetici yetiştirme programları da açılacak…

DÖRT bir yanımız alışveriş merkezi (AVM) oldu diye yakınıp duruyoruz ama rakamlar pek de öyle söylemiyor. Çünkü Türkiye’de 81 ilin yalnızca 53’ünde AVM bulunuyor. Toplamda AMPD verilerine göre 337 AVM’miz var. Bu AVM’lerde toplam 8,3 milyon metrekare kiralanabilir alan ile bin kişi başına düşen kiralanabilir alan 106 metrekareye ulaşmış durumda. 2013’te 25 AVM daha açılacak. Böylece sektöre 1 milyon 100 bin metrekare kiralanabilir alan daha eklenmiş olacak.

BİR AVM’DE 3 BİN KİŞİ ÇALIŞIYOR

Aslına bakılırsa Türkiye’de AVM yatırımcılarının yarısı kendileri yöneticilik yapıyor. Bu nedenle karar verici CEO veya genel müdürlerin bu yapılarda gerekliliği soru işareti olarak görülebiliyor. Yine de uzmanlar, bu alanın da yavaş yavaş kurumsallaşmanın başladığına işaret ediyor.

AVM’ler büyüklüklerine göre yönetim ekipleriyle çalışıyor. Bu ekiplerdeki çalışan sayısı beş ila 25 arasında değişiyor. Bakım onarım, işletme, temizlik, güvenlik hizmetleri çalışanlar da yine AVM’nin büyüklüğüne göre 40 ila 200 kişi arasında oluyor. Perakendecilerin de hem satışa hem de hizmet işlerine yönelik çalışanlara sahip olduğu düşünülürse her AVM’nin 500 ila 3 bin kişiye varan istihdam sağladığı belirtiliyor.

KURUM İÇİNDE YETİŞTİREN DE VAR

Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği (AYD) Genel Sekreteri Nihat Sandıkçıoğlu, özellikle büyük AVM’lerin yönetici ihtiyacının genellikle içeriden yönetici yetiştirme esasıyla karşılandığını belirtiyor. Yani alt yönetici kadroları, deneyimleri arttıkça üst yönetime getiriliyor. Perakende ve turizm alanında çalışana yöneticilerin de AVM yöneticiliği için önemli bir potansiyel teşkil ettiğine değiniyor.

AVM’lerin yönetim yapılandırmasında, ekip lideri konumunda AVM müdürü yer alıyor. Yönetim ekibinde, pazarlama, operasyon, muhasebe/finans ve hukuk bölümlerinin yer alması gerekiyor. AVM’nin büyüklüğüne göre “iş geliştirme” aktiviteleri pazarlama birimi altında gerçekleşebiliyor ya da ayrı bir birim olarak kuruluyor. Benzeri şekilde bazı büyük AVM’lerde bütçe planlama da muhasebe/finans bölümünden ayrı bir birim olarak varlık buluyor.

AVM müdürü büyük bir titizlikle ve orkestra şefi gibi AVM’nin işletme düzeninden teknik altyapısına, kiralamasından etkinlik yönetimine, halkla ilişkilerden reklam çalışmalarına, güvenlikten temizliğe kadar sistemin uyum içinde, sorunsuz bir şekilde hizmet vermesini sağlayan ana karakter görevini üstleniyor.

AVM müdürü ne yapar?

AVM’nin sistemli ve düzenli bir şekilde işlemesini koordine eder

Mağaza sahiplerine satış için konforlu, temiz ve güvenli bir ortam oluşturur

Yönetimin giderlerini düşük tutar

Sürdürülebilir bir nakit akışıyla yatırımcı beklentilerini karşılayacak getiri sağlar Ziyaretçilerin AVM’ye gelmesi, rahat alışveriş yapması için uygun şartları sağlar AVM’nin marka değerini ve itibarını artıracak çalışmalarda bulunur AVM’de yeni ve ileri standartlar oluşturur

Teknik hizmetlerin planlanmasını, bina revizyonunu, enerji optimizasyonunu, bina onarımını ve altyapısal hizmetlerin yürütülmesini sağlar Aktivitelerin planlamasını yürütür

Reklam ve halkla ilişkiler faaliyetlerinin hedef kitlenin beğeni ve beklentilerine uygunluğunu ve bütçesinin denetimini yapar AVM’ye doğru müşterinin gelmesini sağlar

AVM’nin yatırım beklentilerini anlar ve geliştireceği stratejileri tasarlar.



EĞİTİM VE DENEYİM ŞART

Peki, AVM yatırımcıları genel müdür ya da CEO düzeyinde yönetici ararken adaylarda hangi özellikler arıyor? Nihat Sandık-çıoğlu’nun bu soruya yanıtı şöyle: “iyi bir eğitim ve deneyim öncelikli şart. Bir AVM yöneticisi, işletme, pazarlama, halkla ilişkiler, ekonomi, finans, mimari, mekanik, elektrik-elektronik, sosyoloji ve hukuk bilgisine sahip olmalı. En azınım bu eğitimi almış kişileri bünyesinde çalıştırmak için altyapıya ve yönetim deneyimine sahip olmalı. AVM yöneticileri ayrıca stres altında çalışma, analitik düşünme, kriz yönetebil-me ve iyi insan ilişkileri kurabilme, çözüm üretebilme gibi niteliklere de sahip olmalı. Bu disiplinler belli altyapısı olan kişilere sertifika programlarıyla verilebildiği gibi, uzun zaman alan saha çalışmalarıyla da ka-zanılabiliyor.”

HALA OKULU YOK

Airport Outlet Çenter AVM Müdürü Burçin Bendegül, dünyanın ilk AVM’si olarak tanımlanan Kapalı Çarşı’ya rağmen modern perakendeciliğin Türkiye’de 1980’lerin sonlarında yapılanmaya başladığını anlatıyor. 1988 yılında Galeria’nın açılmasıyla başlayan AVM’leşme sürecinin, perakende sektörünün organize olmasını ve büyümesini sağladığına değinen Bendegül, “Ancak bu hızlı büyümeye paralel olarak sektör kendi içinden yönetici ye-tiştiremedi ve bu nedenle istihdamda sıkıntı yaşadı” diyor. Erken dönemlerde, deneyimli mağaza müdürleri, finans ve banka kökenli yöneticiler, işletme ve mühendislik bölümleri mezunlarının AVM müdürlüklerine getirildiğini anlatan Bendegül, “Günümüzde halen perakende sektörüne yönelik dört yıllık bir fakülte bulunmuyor. Bu işin okulu olmadığı için AVM yöneticiliği sektörün içinden gelen, sektörün dinamiklerine vakıf, hem patronu hem kiracıyı hem de müşteriyi memnun etmeyi başaran kişiler üstünden, usta-çırak ilişkisi şeklinde ilerliyor” diyor.

AVM yöneticiliğini, “Bilgi, beceri, deneyim ve tutku gerektiren zor bir görev” olarak tanımlayan Burçin Bendegül’e göre, her sektörde olduğu gibi AVM sektöründe de değişen ve gelişen trendleri takip etmek, müşteri istek dilek ve beklentilerine kulak vermek, rakipleri ve müşterilerin eğilimlerini kontrol altında tutmak gerekiyor.

PROGRAMLAR KURULACAK

Cevahir AVM Genel Müdürü İbrahim Paksoy, Türkiye’de AVM genel müdürlerinin farklı sektörlerden yetiştiğini söylüyor. AVM sayısının özellikle son yıllarda gittikçe artmasıyla beraber sektörde nitelikli yöneticilere olan talebin arttığına değinen Paksoy, “Bu talep farklı sektörlerden yöneticilerin transfer edilmesiyle karşılanıyor. Genelde perakende tecrübesi olan kişiler AVM yöneticiliğine geçiyor” diyor. AVM sektörünün kendi yöneticilerini yetiştirebilir noktaya geldiğini belirten Paksoy şunları söylüyor: “Önümüzdeki dönemde bazı üniversitelerin bünyelerinde kurulacak programlar sayesinde, bu konuda eğitim almış kişilerin görev aldığını ve sektörün her geçen gün daha da olgunlaştığını gözlemleyeceğiz.”

ŞEHİRLERARASI MOBİLİTE ARTTI

Mallexpert, AVM’lerin daha az masrafla daha fazla kar edebilmesi için yönetim, kiralama ve danışmanlık hizmeti sunan bir şirket. Mallex-pert AVM Yönetim ve Kiralama Şirketi ve RRE Fon Yönetimi Yönetici Ortağı Koray Özgül, 2000’li yıllarda Türkiye’de 50 AVM varken kalifiye eleman bulmanın zor bir konu olduğunu ve şehirlerarası eleman hareketinin neredeyse hiç olmadığını söylüyor. Günümüzdeyse 337 AVM ve 8 milyon metrekareyi aşan kiralanabilir alanda, kalifiye eleman bulmanın çok daha kolaylaştığını anlatan Özgül, “Elemanların şehirlerarası mobilitesi çok arttı. Ancak profesyonelleşmek ve bilinç düzeyi yüksek ekip kurmak daha farklı parametreleri gerektiriyor. Hem yabancı hem yerli kurumlarda ileri evreye ulaşmış birçok grup var” diyor. AVM müdürleri için, yönetim ve kiralama tecrübesi olan, orta yaş üzeri profesyonellerin tercih edildiğini söyleyen Özgül, geliştirme ve müteahhitlik tecrübesinin de aranabildiğim belirtiyor.

TUGÇE ALTINSOY/ PARA





Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir