AVM’ler Yeni Girişimcilere Fırsat Kapısı Olacak

YATIRIMCISINA KAZANDIRIYOR

AVM’leri yatırımcılar için cazip hale getiren pek çok neden var. Yatırımcıların AVM’lere olan ilgisini anlamak için rakamlara bakmak gerekiyor. Avrupa’da her 100 kişiye 250-270 metrekare arası AVM düşüyor. Türkiye’de ise bu oran 130 metrekare civarında. Sözünü ettiğimiz bu rakamları yorumlayan AYD Başkanı ve Multi Turkey CEO’su Hulusi Belgü, daha gidilecek çok yol olduğunu söylüyor.

Uzmanların da ifade ettiği gibi, doğru lokasyonda, doğru mağaza karmasıyla kurulan ve tüketicinin ih-tiyaçlanm karşılayan AVM’ler yatınm-cısına kazandırıyor. Üstelik AVM’ler pek çok yatırım aracına göre daha hızlı geri dönüş sağlıyor.

AVM’ler düzenli ciro artışı ile de öne çıkıyor. Doğru yönetim ve dokunuşlarla açıldığı günden itibaren düzenli bir ciro artışı ortaya koyabiliyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılan Demeği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi’nin temmuz ayı sonuçlarına göre, ciro endeksi geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştınldığında yüzde 16,5’lik artış kaydederek 162 puana yükseldi. AVM’lerdeki kiralanabilir alan (m2) başına düşen cirolar Temmuz 2014’te 616 TL’ye ulaştı. Verimlilik, İstanbul’da 628 TL, Anadolu’da ise 609 TL olarak gerçekleşti.

AVM’lerde 4 yeni trend

1. Artık daha küçük metrekareli AVM’lere ihtiyaç duyuluyor. 15-25 bin metrekare arasında kiralanabilir alana sahip, şehir içinde, tercihen yürüme mesafesinde müşteri alabilecek AVM’ler öne çıkacak.
2. insanları kapalı mekan etkisinden kurtaracak, açık hava etkisi yaratacak tasarımlar tercih ediliyor.
3. Çevreye daha duyarlı, enerji tasarruflu ve hatta güneş enerjisi kullanan AVM’lerin sayısının artması bekleniyor.
4. CRM çalışmalarının önemi H artacak. CRM çalışmaları ile müşterilerinin ziyaret sayılarını, kalma sürelerini arttırmaya ve farklılık yaratmaya çalışılıyor.

AVM’de başarının 5 altın kuralı

1. Yer seçimi doğru yapılmalı, ulaşım imkanlarının çeşitli ve rahat olmasına dikkat edilmeli. Otopark miktarı da kiralanabilir alanla orantılı olmalı.
2. Alışveriş merkezi planı basit ve kavranabilir olmalı. İnsanların kafasını karıştıracak, algılamayı güçleştirecek plan şemalarından kaçınılmalı ve kullanıcıları yormayan tasarımlar yapılmalı.
3. İlk etki çok önemli olduğu için, girişlerin tasarımı daha çok önem kazanıyor.
4. Eski alışveriş merkezlerinden müşteri toplayabilmek ve kendilerine ait müşteri kitlesi I oluşturabilmek için kalitenin eski alışveriş merkezlerinden daha iyi, malzeme ve teknoloji açısından daha başarılı ve yeni olması gerekir.
5. Ürünlerin, mağazaların çeşitli olması gerekiyor. Klasikleşmiş alışveriş merkezi fonksiyonla! ve aktivitelerinin yanında, ilgi çekebilecek değişik alternatifler getirilmeli. Eğlence alanları, yüzme havuzlan, spor kompleksleri gibi farklı özellikleri olmalı.

Yeni perakende yasasının getirdikleri

1. Yeni tasarıya göre bir mağazanın outlet olarak nitelendirilebilmesi için sattığı malların en az yüzde 70’inin indirimli olması ve yıl içinde de sürekli indirimli satış yapması gerekecek. Bu tüketiciler için iyi haber.
2. Yeni perakende yasa tasarısı üreticinin markalaşma yolunu da açıyor. Artık üretilen malların üzerinde sadece perakendecinin unvanı ve markası değil, üreticinin de adı ve unvanı olacak. Böylelikle üretici ismini duyurma fırsatını yakalayabilecek.
3. AVM’lerde ortak alanlara bir düzenleme geliyor. Artık her AVM’nin içinde acil tıbbi müdahale ünitesi, bebek bakım odası, ibadet yeri, çocuk oyun alanı gibi alanlar zorunlu hale getiriliyor.
4. Geleneksel, sanatsal veya Hkültürel değeri olan ancak kaybolmaya yüz tutmuş meslekleri icra edenlere AVM’lerde toplam kiralanabilir alanın binde 2’si kadar yer ayrılacak. Bu noktada yatırımcılar düzenlemeye “AVM’nin mağaza karması ve yerleştirmesine uygun olarak düzenlenmesi” şeklinde bir ibare eklenmesi gerektiğini düşünüyor.
5. Artık her AVM’nin içinde esnaf ve sanatkarlara toplam kiralanabilir alanın yüzde 5’i kadar yer ayrılacak. Bu alanlara rayiç bedel üzerinden kira ödenecek. Burada yatırımcılar AVM’ler için çok önemli olan mağaza karmasının gözardı edilmemesi gerektiğini söylüyor.

SOSYAL MERKEZ OLDU

Rakamlar yatınmcılar için değerli ancak AVM’lerin sosyal hayat içinde giderek artan yeri de yatırımcıların kararlarında etkili oluyor. AVM’ler günümüzde sadece alışveriş yapmak için gidilen yerler olmanın ötesine geçmiş durumda. İnsanlar ailece hep birlikte kaliteli vakit geçirmek ve sosyalleşmek için de AVM’leri tercih ediyor. Alışveriş merkezleri artık yeme-içme, kültür-sanat, gösteri etkinlikleri gibi birçok amaca hizmet eden yerler halini aldı.

AYD Başkanı ve Multi Turkey CEO’su Hulusi Belgü, “Karma kullanımlı veya tematik alışveriş merkezleri de sektörde yeni dönemde ağırlıklı olan gelişmeler” diye konuşuyor.

AVM’ler yarattıklan istihdamla bulunduktan bölgenin ekonomisini ve sosyal hayatını değiştirmekle kalmıyor. Türkiye geneline yayıldıkça ka-yıtdışı ekonominin azaltılmasına büyük katkı sağlayan AVM’ler, oluşturdukları platform sayesinde birçok yeni perakende markasının doğmasını da sağlıyor.

Son yıllarda metropollerin gelişimiyle birlikte tüketici alışkanlıkları da değişmeye, talepler artmaya başladı. Günümüzde sadece bulunduğu bölgenin hedef kitlesini iyi analiz etmek ve tüketicinin ihtiyaçları doğrultusunda marka karması oluşturmak da yeterli olmuyor. Bu yüzden son dönemde farklılık yaratma ve tüketicinin ilgisini daha çok çekebilmek adına tematik alışveriş merkezlerinin ön plana çıkmaya başladığını söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, “AVM’ler yaşam merkezlerine dönüştü. Özellikle tüm aile fertlerine uygun konseptte üretilen AVM’ler tüketicinin ilgi odağı konumunda” diyor.