Anasayfa / Emlak Haberleri / Fabrikalar birer birer konut ve ofis oluyor

Fabrikalar birer birer konut ve ofis oluyor




1980’li yıllarda inşa edilen ama artık şehir içinde kaldıkları için başka yerlere taşman eski fabrikaların arazilerinde son yıllarda lüks konut, ofis, AVM, otel projeleri yükseliyor. İstanbul’da son beş yılda 19 fabrika, konut, otel ve ofise dönüştü. 11 fabrikanın arazisinde dönüşüm çalışmaları hızla devam ediyor. Altı fabrikanın arazisi ise proje geliştirilmesi için gün sayıyor.

fabrikalar ofis oluyor

1980’li yıllarda sanayileşme hamlesi yapan Türkiye’de Levent, Bomonti, Kağıthane, Kartal, Basın Ekspres Yolu gibi bölgelerde birbiri ardına fabrikalar inşa edilmişti. İstanbul nüfusunun giderek artması, Mütekabiliyet Yasası ile yabancı yatırımcıların gayri-menkulde Türkiye’ye ilgisinin yükselmesi ve bu fabrikaların artan maliyetler nedeniyle şehir dışına taşınması, son yıllarda fabrika arazilerinde bir dönüşüm trendi doğurdu. Fabrikalar kent dışına taşınırken yerlerine lüks konut, ofis, AVM ve otel projeleri yapılmaya başladı. Arsa sıkıntısının yaşandığı kentte, Bomonti’den Ayaza-ğa’ya, Basın Ekspres Yolu’ndan Levent’e, Kartal’dan Kağıthane’ye kadar eskinin fabrika üssü olan birçok bölgede hızlı bir değişim yaşanıyor.

Son beş yılda dönüşen veya halen dönüşüm çalışmaları süren fabrika arazilerini araştırdık. Buna göre İstanbul’da son beş yılda 19 fabrika arazisi lüks konut, otel, AVM ya da ofis projesine dönüştü. 11 fabrika arazisinde dönüşüm çalışmaları hızla devam ediyor. Altı fabrikanın arazisi ise proje geliştirilmesi için gün sayıyor.

EN POPÜLERİ LEVENT

Eskinin fabrikalar bölgesi olan Levent, son 15 yılda dönüşümde en popüler semt oldu. Metrekare fıyatlan ortalama 10 bin dolarlar seviyesine yükselen Büyükdere Caddesi, merkezi iş alanı haline geldi. Yerli ve yabancı yatırımcıların prestij alanı haline gelen semtte yer alan Roche İlaç Fabrikası Özdilek Park’a, Tekfen Ampül Fabrikası Tekfen Tower’a, Philips TV Fabrikası Metrocity’ye, Eczacıbaşı İlaç Fabrikası Kanyon’a, Deva İlaç Fabrikası Zorlu Ofıs’e dönüştü.

Özdilek Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Özdilek, bölgede kalan son değerli arazi olan Levent’teki Roche ilaç firmasına ait fabrikayı 2004 yılında 27 milyon dolara satın almıştı.

Grup, bölgenin yüzük taşı olan araziye, Özdilek Center çatısı altında 5 yıldızlı ve 389 odalı Wyndham Grand Otel ile River Plaza’yı inşa ederek geçtiğimiz yıl eylül ayında açılışını gerçekleştirdi.

MERKEZİ SEMTLER

Bir diğer fabrika bölgesi olan Bomonti’de yer alan Sanofi İlaç Fabrikası’nın yerinde ise Now Bomonti projesi inşa ediliyor.

Bomonti’de Organik Kimya Fab-rikası’nı alarak Bakır Palas’ı inşa eden Keten Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, Topkim Haç Fabrikası’nı alarak Kuzey Bomonti projesini geliştirdiklerini, bölgede yer bulmalan halinde başka dönüşümler de yapabileceklerini söylüyor.

İstanbul’un simge yapılarından biri olan Mecidiyeköy’deki Likör Fabri-kası’nın yerinde karma proje olan Quasar İstanbul projesi yükseliyor.

Kartal’ın en dikkat çeken arazilerinden biri olan Anadolu Isuzu Kartal fabrika arazisi de 2013 yılında 191 milyon TL bedelle Esas Holding’e bağlı EAG Turizm ve İnşaat A.Ş tarafından kentsel dönüşüm yapılmak üzere satın alınmıştı.

BOĞAZ HATTININ İNCİSİ

Fabrika dönüşümü konusunda Boğaz Hattı ve Zeytinbumu sahili de diğer öne çıkan bölgeler. İstanbul’un en değerli arazilerinden biri olarak ni-telendirilen, Paşabahçe’de yer alan Te-kel Fabrikası’mn arsası 2012 yılında 355 milyon dolara Torunlar GYO’ya satılmıştı. 54,8 bin metrekare alana kurulu olan ve Boğaz’ın en güzel yerlerinden biri olarak nitelendirilen araziye otel inşa etme planlan yapan Torunlar Holding’in kapısını dünyanın en ünlü otel markaları şimdiden aşındırmış durumda. İstanbul’un en özel otellerinden birinin inşa edileceği arsada yükselecek olan oteli işletmek isteyen uluslararası lüks zincirler Torunlar ile görüşmeler yapıyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, fabrika arazilerinden dönüşümü yapılan bölgelerin başında Levent, Bo-monti, Maltepe ve Kartal’ın geldiğini söylüyor. Maya, “Geçmişte merkez dışında kalıp sanayi gelişiminin olduğu bu bölgeler zaman içinde kentin gelişmesiyle merkez haline geldiler. Sanayinin bu alanlardan çekilmesiyle birlikte de farklı projeler geliştirilebilecek büyük alanlı arsalar olarak yatırımcıya fırsat sundular” diyor.



Daha önce sanayi parseli olarak kullanılan arsaların yeni projeler için en büyük avantajının alansal büyüklükleri olduğuna dikkat çeken Maya, artık kentin merkezinde kalan fabrika arazilerinin tek parselde büyük alanları ile esnek kullanım için uygun ortam yarattıklarını da vurguluyor.

BÖLGELER DEĞERLENİYOR

Fabrika arazilerinin dönüşümü bulunduklan semtlere değer katıyor. Örneğin Dap Yapı Kağıthane’deki eski Polisan boya fabrikasını dönüştürerek DAP Z Ofis projesini gerçekleştirdi ve bölgenin bin TL’ler seviyesinde olan ortalama m2 fiyatlannın 5 bin TL’lere ulaşmasını sağladı. Proje ile bölge diğer gayrimenkul geliştirme şirketlerinin de merceği altına girdi.

Şişli Ayazağa’da Cendere Yolu üzerinde bulunan eski Evyap fabrikası arazisi, dönüşümde çevresinin yıldızını parlatan en dikkat çekici projelerden biri olarak öne çıkıyor. Proje ile Cendere Deresi ıslah edilirken Maslak Metrosu’na Türkiye’nin ilk özel metro bağlantısının da yapılması planlanıyor. Aynı bölgede inşaatı süren ve Artaş, Aydınlı Grup ve Keleşoğlu inşaat tarafından hayata geçirilen Vadi İstanbul projesi de, geçmişte 900 TL olan ortalama m2 fiyatlarını şimdiden 5 bin TL’lere çıkarmış durumda.

DÖNÜŞÜM SÜRECEK

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kimi fabrika arazilerinin bugün şehir içinde kalmaları nedeniyle artık imar ve yapılaşma koşullan nedeniyle sanayi tesisi olarak kalmalarının mümkün olmadığına dikkat çekiyor. Şehir içinde kalan sanayi arazilerinin artık maliyetlerinin çok yüksek olduğunu vurgulayan Yazıcı, şunlan söylüyor: “İstanbul’da arazilerin değeri 350-450 dolar/m2 üzerine çıktığı andan itibaren orada sanayi üretimi yapmak artık mantıklı olmuyor. Çünkü arazinin en iyi kullanımı artık sanayi kullanımı olamıyor, üzerine konut, ticari gelir getiren yapı yapıp satmak daha ekonomik hale geliyor. Bu nedenle önümüzdeki dönemde de şehir içinde değeri artan arazilerden sanayinin taşındığını ve üzerine projeler geliştirildiğini göreceğiz.”

1985’TEN BERİ DÖNÜŞTÜRÜYOR

Fabrika dönüşümü konusunda öne çıkan şirketlerden biri olan Teknik Yapı, bugüne kadar 10 civannda fabrikayı dönüştürmüş durumda. İlk fabrikadan konuta dönüşümü 1985 yılında gerçekleştirdiklerini belirten Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, yaptıkları çalışmalan şöyle özetliyor: “Anadolu Yakası’nda Dragos’taki 20 dönüm üzerindeki Şeşbeş Demir Döküm fabrikası, 220 dairelik Marmara Deniz Si-tesi’ne dönüştü. Yine Kartal’da 30 dönüm üzerine kurulu İsakol Boya fabrikası, 705 dairelik Uprise Elite’e dönüştü. Kartaldaki dönüşüm 9,6 dönümlük Baymak fabrikası ile devam etti. Fabrikanın yerine 312 dairelik Upt-wins projesi yükseldi. Ardından 19 dönümlük Betofiber fabrikasının yerine 340 dairelik Upcity Flats yapıldı. Son olarak ise Halkalı’da 60 dönümlük Bahariye Halı’nın yerinde bin 475 dairelik Metropark projesi yükseliyor.”

Fabrika dönüşümü konusunda önümüzdeki dönemde de çalışmalar yapabileceklerini belirten Umut Dur-bakayım, “Önümüzdeki dönemde önümüze çıkacak dönüşüm fırsatlarını da değerlendirebiliriz” diyor.

FIRSATLARI KOVALIYOR

Kağıthane’deki Hayat Kimya ve Hasel fabrikalarının yerine Axis AVM’yi yaparak fabrika dönüşümüne imza atan Sur Yapı, Sancaktepe’de de Aydın Örme fabrikasının yerine Ada-park projesini geliştirmişti. Fabrika dönüşümünün İstanbul gibi arsa sıkıntısı yaşanan bjr kentte geniş bir alan bulma konusunda kendilerine kolaylık sağladığını söyleyen Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, “Fabrika dönüşümü sanayicilerle birlikte yapılan bir süreç. Karşınızda ticaretten anlayan biri oluyor, sizden ne istemesi, ne istememesi gerektiğini bilen insanlarla ortak iş yapıyorsunuz. Bu da işlerinizi kolaylaştırıyor” diyor.

İstanbul’da fabrika konusunda yeni fırsatlar çıkması halinde değerlendirmeler yapabileceklerine vurgu yapan Altan Elmas, Cendere Yolu üzerinde yeni projeler geliştirmek üzere de görüşmeler yürüttüklerini söylüyor.

Fabrika dönüşümünün avantajları

Fabrika dönüşümü, Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında inşaat şirketlerine, KDV’den, vergilerden ve harçlardan muaf olmak gibi kolaylıklar sunuyor. Fabrika dönüşümünün sektörün sevdiği lokasyon ve büyüklük gibi avantajları da var.

Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, arsa sıkıntısının en büyük sorun olduğu İstanbul’da fabrika dönüşümünün geniş arsalar yaratması bakımından tercih edildiğine dikkat çekiyor. Boysanoğlu, “Son aylarda geniş fabrika arazilerinde küçük yapıların kentsel dönüşüme sokulup haksız yere emsal kazanılması sonucu Kentsel Dönüşüm Yasası’nda bir takım değişikliklere gidilecek. Yeni düzenlemelerle haksız emsal artışlarının ve haksız gelir sağlayan muafiyetlerin önlenmesi planlanıyor” diyor.





İlginizi Çekebilecek Benzer Konular

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir