Anasayfa / Emlak Haberleri / Gayrimenkulde yatırım dönemi

Gayrimenkulde yatırım dönemi




Gayrimenkulde yatırım dönemi

gayrimenkul yatirimİnşaat sektörünün yıldızının parladığı, döviz ve altın fiyatlarının dalgalandığı şu günlerde yatırımcılar güvenli bir liman arayışında. Bu süreçte yaptığımız araştırma gayrimenkulün en cazip yatırım aracı olduğunu ortaya koyarken, markalı konut ve ofis projeleri yatırımda ön plana çıkıyor.

Dünya piyasalarında yaşanan gelişmeler, küresel ekonomideki dalgalanmalar dövizden altına yatırım araçlarının fiyatlarında da dalgalanmalara neden oluyor. Bu süreçte yatırımcılar da paralarını değerlendirmek üzere en güvenli limanın ne olduğu sorusunu soruyorlar.

Biz de yatırımcıların bu arayışlarına ışık tutabilmek üzere değerleme uzmanlarından, inşaatçılara ve emlakçılara kadar gayrimenkul sektörünün farklı alanlarında faaliyet gösteren uzmanlara ‘Gayrimenkule yatırım yapmak için doğru zaman mı?’ sorusunu sorduk.

Altın, döviz gibi yatırım R araçlarının fiyatlarındaki dalgalanmalar, mortgage kredilerinin 0.70’ler seviyelerine düşmesi bu süreçte gayrimenkulü en cazip yatırım aracı yaptı. Öyle ki her dönemde olduğu gibi bu dönemde de gayrimenkul en güvenilir liman olarak ön plana çıkıyor.

inşaat sektörünün yıldızının parladığı günümüzde geliştirilen markalı konut ve ofis projeleri de yatırımcılara güvenli ve kaliteli yatırım fırsatları sunuyor. Bununla birlikte mütekabiliyet yasası ve oturma izninin 1 yıla çıkarılması ile birlikte son dönemde yabancı yatırımcıların, AVM’lerin yanı sıra ofis, otel, lojistik ve fuar alanı gibi nitelikli gayrimenkullere olan ilgisini de artırıyor.

Yıllık konut ihtiyacı 700 bin

Gayrimenkul Yatırım Ortakları Derneği (GYODER) 2023 Gayrimenkul Sektörü Raporu’na göre, nüfus artışı, kentleşme oranı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı faktörlerine bağlı olarak Türkiye’de yıllık 600-700 bin adet konuta ihtiyaç duyuluyor. Tüm bu gelişmeler gayrimenkulün bir yatırım aracı olarak önümüzdeki 5 yıl içinde yıldızının parlayacağını gösteriyor.

3. Havalimanı, 3. Köprü ve Kanal İstanbul gibi mega projelerin yarattığı rüzgar da özellikle İstanbul’un gayrimenkulde çok daha cazip yatırım fırsatları sunmasını sağlıyor. Proje aksında yer alan bölgelerin önümüzdeki dönemde ciddi oranda değerlenme potansiyeli taşıması yatırımcı ilgisini bu bölgelere çekiyor.

Fırsat dönemi Türkiye genelinde 90 ofisi ile faaliyet gösteren Altın Emlak’ın genel müdürü Hakan Erilkun, gayrimenkulün Türkiye’de içinde bulunduğumuz dönemde en karlı yatırım aracı olduğunu söylüyor. Bankaların mevduat faiz oranlarının neredeyse enflasyon seviyesinde olmasının, altında görülen aşağı yönde seyrin kısa vadede artışa dönmeyeceğine dikkat çeken Erilkun, “İki ana enstrümandan borsamn seyrinin yükseldiğini gördük, şimdi ise sıra gayrimenkul piyasasında. Kredilerin düştüğü bu dönemde, KDV avantajıyla birlikte stoklardan çok iyi fırsat yatırımları yakalanabilir” diyor.

Erilkun’a göre, 0.69’lara kadar düşen mortgage kredileri ile satın alınabilen, kısa vadede nakite çevrilebilen, yalnızca yatırım amacıyla düşünüldüğünde bile sadece peşinat ödemesi yapılarak kirasının kredi ödemesine eşitlenebildiği, kredi ödemesinin kira gelirinin beyanında vergiden düşüldüğü, kendi değerini çok kısa zamanda katlayabilen tek yatırım aracı ‘emlak’ oluyor.

Eski-Yeni rekabeti Bu dönem iskanı 2013’ten itibaren alınmış olan projelerde KDV oranının yüzde 18’e çıkarılmasından ötürü bu projelerle iskanı 2013 öncesi alınmış yeni projeler arasında kıyasıya rekabet fiyatlara ve 60 aya yüzde 0 faizlere varacak kadar ödeme kolaylıklarına yansıdı.

Bu nedenle gayrimenkul almanın tam zamanının içinde bulunduğumuz dönem olduğu da vurgulanıyor.

Gayrimenkulün 5 yıl içinde yüzde 100 prim yapacağına kesin gözüyle baktıklarına dikkat çeken Erilkun, şunları söylüyor:

“Türkiye’de konut üretimi halen talebin gerisinde seyrediyor. Bir konut projesinin satışı ortalama 20 ayda tamamlanıyor. Sadece 2012 yılında tapu dairelerinde 400 binden fazla işlem yapıldı ve 110 adet konut projesi lansmana çıktı. 0.70’lere kadar düşen krediler, mevcuttaki gayrimenkulün ipoteği yoluyla bile kredi kullanma olanağı sağlayan mortgage sistemi alternatifleri gerek yeni emlak sahibi olacakları gerekse emlağa yatırım yapacak olanları teşvik eden en önemli unsurlar.”

Mega proje dopingi

Kentleşme ve yeniden yapılanma projeleri, Kanal İstanbul, üçüncü köprü gibi sektörün kalbine dokunan mega projelerle sürekli desteklenmesiyle emlak yatırımlarının önümüzdeki 5 yıl içinde yüzde 100 prim yapması bekleniyor.

2012 Ocak ayında alınan bir gayrimenkul 2013 yılının Ocak ayında yatırımcısına en az yüzde 9.5 değer kazandırdığını belirten Erilkun, “Bu bile emlağın gelecek dönemdeki hızını ve değerini gösteriyor” diyor.

Gayrimenkulün en cazip yatırım aracı olacağını vurgularken akıllara “Nerelere ve ne tür projelere yatırım yapılması yatırımcının yararına olacaktır ?” sorusu geliyor.

Bu süreçte, kente yakın merkezlerde küçük ve kullanışlı daire talebinin arttığı, merkez dışında ise sosyal donatı ve yaşanabilir özelliklerin etkileyici olduğu vurgulanıyor.

Yapılarda ise tek tip yerine, farklı türlerde müşteri ihtiyaçlarına cevap verebilen projeler daha avantajlı oluyor. Örneğin balkonlu veya balkonsuz, Amerikan mutfak veya ayrı mutfak gibi. Ayrıca bölgesel focus grup çalışmaları çok önemli. İnşaat firmalarının bu değerlendirmelerde profesyonel emlak firmalarından tavsiye almaları ve müşterilerin ihtiyaçlarına daha fazla eğilim göstermeleri gerekiyor. Proje yapıldıktan sonra müşteri ihtiyaçlarına göre bir çözüm geliştirilmesi mümkün değil.

Nelere dikkat edilmeli?

Yatırımın yapılacağı bölgenin çok doğru tespit edilmesi, bunun için de yatırımın türüne, yatırımcının öngörüsünün çok iyi analiz edilerek karar verilmesi gerekiyor. Öncelikle, bu yatırım ikamet amaçlı mı yoksa ticari yatırım mıdır? Kiraya verip gelir elde etme hedefi mi yoksa ticari faaliyet hedefi ile mi yatırım yapılmaktadır? Peşinat olarak öngörülen tutar ne kadardır? Nasıl bir gelir planlaması ile hareket ediliyor gibi temel sorularla tablonun çok net ortaya konulması gerekiyor.

Sektör temsilcileri mutlaka proje nitelikli bölgelere ve nitelikli projelere yatırım yapılmasını tavsiye ediyorlar. Tüm altyapısı, sosyal olanaklarıyla ve konumuyla nitelikli projeye yatırım yapmak önem taşıyor.

Erilkun, İstanbul’da yatırım yapmak için Avrupa Yakası’nda Kağıthane, Bahçeşehir, Halkalı ve Beylikdüzü; Anadolu Yakası’nda ise Ataşehir, Kartal, Maltepe ve Pendik’i öneriyor.

Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş de gayrimenkulü cazip yatırım aracı haline getiriyor. Öyle ki konut kredisi faizleri, 2012 yılına göre yüzde 40 oranında düşerek yüzde 0.69’a kadar indi. 100 bin TL’lik kredinin aylık ödemesi ise 839 TL’ye kadar geriledi.

Faizler düştü kredi cazip

Bankaların liste faiz oranlarının altında konut kredisi sahibi olunabileceğini belirten Konutkredisi.com.tr Danışmanlık Hizmetleri Kurucu Ortağı Onur Tekinturhan, “Bankaların liste faiz oranlarını değil, şubede pazarlıkla ulaşılabilen faiz oranlarını tüketiciye ücretsiz olarak sunabiliyoruz. Şu anda 10 yıl vadede yüzde 0.69 oranla konut kredisi almak mümkün” diyor.

Faiz oranlarının yüzde 0.70’lere gerilemesinin vade seçeneklerinin uzatılmasını ve aylık ödeme tutarlarının düşmesini sağladığına dikkat çeken Tekinturhan şöyle devam ediyor:

“100 bin TL’lik konut kredisinin taksitleri 10 yıl vadede bin 228 TL’ye kadar düştü. 10 yılın üzerindeki vadelerde ise bu rakam 839 TL’ye geriledi. Bu gelişme konut kiraları ile kredi taksitlerini birbirine oldukça yaklaştırması açısından tüketicilerin lehine. Bugüne kadar kira öder gibi ev sahibi olmak isteyip de faizlerin yüksekliği ve vadelerin kısalığı nedeni ile bu hayalini gerçekleştiremeyenler, fırsatı kaçırmamalı.”

Tekinturhan, yaklaşık 20 bankanın liste ve kampanya fiyatlarına göre yüzde 10 ile 20 arasında daha indirimli kredi faiz oranlarını tüketicilere ücretsiz sunduklarını vurguluyor.

Prim beklentisi

Metropolist Yapı&GayrimenkuI Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Derbazlar, gayrimenkulün önümüzdeki 5 yıl içinde yüzde 100’ler oranında prim yapmasını beklediklerini söylüyor.

Birçok uluslararası firmanın bölgesel operasyon merkezini İstanbul’a taşımasıyla şehirdeki üst ihtiyacını artırdığına dikkat çeken



Der baz (ar şöyle devam ediyor:

“Dünya metropollerine baktığımızda ofis metrekare satış ve kiralama verilerine göre iş hacminin daha düşük olduğu şehirlerde bile fiyatların İstanbul’un çok üstünde olduğu görülüyor. Ekonomide iyileşmenin devam etmesi halinde, İstanbul’un bölgesel iş merkezi olma iddiasını sürdürecektir. Uluslararası şirketlerin Doğu Avrupa, Afrika ve Ortadoğu bölge merkezi olarak İstanbul’u seçmesinin bunun en açık kanıtı.”

Gelişen lokasyonlar

Şehir merkezleri ve çevrelerinde arsa stokunun kısıtlı olması buralardaki yeni proje geliştirilmesinin önünde en büyük engel oluyor. Hızla gelişen şehir yaşamı da şehrin sınırlarını büyütüyor. Eskiden değeri olmayan boş araziler bir anda değerleniyor. Emlak yatırımı yapılırken şehirlerin gelişmekte olan lokasyonlarının tercih edilebileceğine vurgu yapılıyor.

İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde yeni kent merkezleri yaratma planı gerekse yine bu şehirlerde kentin merkezinde kalan eski sanayi bölgelerinin yeniden planlanarak iş, yaşam ve konut alanı olarak şehrin dokusuna katılması çalışmaları da başta bu üç şehir olmak üzere, zaman içinde tüm büyük şehirlerde önemli bir rol oynayacak.

Örneğin, İstanbul’da Kağıthane, Büyükdere Caddesi, Kartal semtleri, İzmir’de Bayraklı semti, Ankara’da Eskişehir Yolu eski sanayi alanlarının kentin yeni çekim merkezleri olarak yeniden yapılanmasına önemli örneklerden.

Buna ilaveten yine İstanbul’da afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kapsamında Avrupa yakasında 42 bin hektarlık alana kurulması planlanan, 1 milyon kişiyi barındırması beklenen Yeni Şehir’in, 3. Havalimanı bölgesinin 3.Köprü ve çevreyolu güzergâhının İstanbul’un gelişimini kuzey aksına taşıması bekleniyor.

İstanbul Zeytinburnu sahil şeridinin imara açılıyor olması bu bölgedeki turizm yatırımlarını arttıracak ve bölgenin değerlenmesine katkı sağlayacak.

Konut arzının arttığı bölgelerde, ulaşım akslarının iyileştirilmesi bölgeye olan talebi çok etkileyeceğinden gayrimenkul almak isteyen yatırımcıların bölgedeki ulaşımın gelişimini de göz önünde bulundurması gerekiyor.

Yeni çıkan KDV mevzuatının da yürürlüğe girmesi ile beraber arazi değerlerinin çok yüksek olduğu şehir merkezlerinde yüzde 1 KDV’ye dâhil olan konutlara olan talebin oldukça artması bekleniyor.

Risklere dikkat

Servotel Corporation Başkan Yardımcısı Ayla Heyfegil, emlak yatırımı yapılırken yatırımcının doğru lokasyon, doğru proje, doğru metrekare ve doğru fiyat stratejisi oluşturması gerektiğini vurguluyor.

Heyfegil lokasyon seçimi konusunda da şu uyarılarda bulunuyor:

“Şehir merkezindeki projelere yatırım yapmak kısa ve orta vadede gelişmekte olan bölgelere oranla her zaman daha az risklidir. Şehir merkezinde zaten değerli olan emlağın değeri artmaya devam edecektir. Merkez dışında yeni projelere yatırım yapılacak ise yeni gelen arzın yoğun olduğu bu dönemde doğru proje, doğru ürün ve doğru fiyat bütünü altında doğru yatırım stratejisinin kurgulanması oldukça önem taşımaktadır. Yatırım yapılacak projelerin yatırımcısının olası bir kriz dönemini karşılayabilecek yapıda olması da önem teşkil ediyor.”

Gayrimenkul Satış ve Proje Geliştirme Uzmanı Vera Group Satış Direktörü Eyyüp Albayrak ise, borsanın yabancı yoğunluğu altının düşmesi, euro ve doların TL karşısında değerinin düşmesi ve faizin getirisinin sınırlı kalmasının yatırımcıları arayışlara ittiğini budurumların da gayrimenkulü öne çıkardığını söylüyor.

Albayrak, “İlk akla gelen gayrimenkul yatırımlarının parayı çeken mıknatıs gibi olması. Sadece iç piyasalar için cazip değil çevre ve Körfez ülkelerinden Orta Doğu’dan ve Avrupa’dan da bireysel ve şirket yatırımlarını gayrimenkul projelerine yoğunlaştıracaktır. Özellikle İstanbul çok daha ön plana çıkacaktır” diyor.

Gayrimenkulün hangi enstrümanları?

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul piyasalarının bireysel yatırım fırsatı açısından birbirinden farklı enstrümanlar sunduğuna dikkat çekerek bu enstrümanları Mortgage Market için değerlendirdi:

BİTMİŞ KONUT: İnşaatı tamamlanmış bir konut projesinden veya bağımsız münferit inşa edilmiş binadaki bir daire satın almak genelde bireysel yatırımcı için önemli bir araçtır. Bu şekilde bir alım yapmayı düşünen bireysel yatırımcının öncelikle alım amacını iyi tespit etmesi, hangi amaca yönelik olarak bu alımı yapacağı oldukça önemli. Oturmak için alınan daire ile yatırım amaçlı kira getirisi beklentili daire alımındaki kriterler ve beklentiler oldukça değişecektir. Burada yatırımcının alma nedenini iyi belirlemesi, almayı düşündüğü bölgenin prim yapma potansiyelini iyi değerlendirmesi, yakın zamanda planlanan önemli bir kamu yatırımının olup olmayacağının araştırılması, altyapı, yol ve toplu taşıma projeleri anlamında herhangi bir planlanan yatırımın olup olmadığı gibi birçok etkenin iyi araştırılarak karar verilmesi önemli. Özellikle İstanbul için toplu taşıma ve raylı sistem projelerinin konut fiyatlarını yakından etkiliyor.

ARSA: Arsa yatırımı bireysel yatırımcı için cazip olabileceği kadar bir o kadar da zor olabilecek riskli ama bir o kadar da getirisi yüksek olabilecek bir yatırım aracı olarak değerlendirilebilir. Arsa alımındaki en önemli nokta hiç kuşkusuz arsanın mevcut imarı, yapılabilecek yapı yoğunluğu ve fonksiyonun ne olacağı, imar plan notları ki imar plan notları en az imar durumu kadar önemli.

İmar plan notunda yazan ufacık bir madde arsanın değerini oldukça fazla değiştirebilecektir. Bu değişim (+) yönde olacağı gibi pek tabiki (-) yönde de olabilecektir.

Arsa yatırımında bir diğer önemli husus ise arsanın imarının düzenli aralıklarla ilgili belediyesinden kontrol edilmesi faydalı olacaktır. Nitekim ülkemizde imar planları farklı ölçekler bazında zaman zaman değişebilmektedir. Bir değişiklik sözkonusu olduğu takdirde ülkemizdeki mevcut yasal düzenlemelere göre; yeni plana askı süresince itiraz etme hakkını kullanabilmek için oldukça kısıtlı bir zaman dilimi bulunmaktadır.

TARLA: Gayrimenkul yatırımı açısından en zor türlerden biri olarak nitelenebilir. Çünkü aldığınız gayrimenkul çoğu kez halihazırda tarımsal üretimin yapıldığı, imarı, altyapısı, kimi zaman yolu olmayan bir taşınmazdır. Bölgenin uzun vadedeki prim yapma potansiyeli, imarda olabilecek yeni düzenlemelerle ilgili gelişmelerin yakından takip edilmesi gibi kritik hususların tarla vasıflı gayrimenkul alındığında oldukça yakından takip edilmesi gerekecektir.

Tarla vasıflı gayrimenkullerin bir diğer kritik noktası ise aldığınız alanın brüt alan olduğu ve bir gün imar geçtiğinde bu alandan maksimum yüzde 40’ma kadar terk olabileceğidir. Bu oran parsele ve bulunduğu mevkiiye ve imar planına göre değişiklik gösterebilecek olup maksimum yüzde 40 olacaktır. Bir diğer konu ise tarlanın bulunduğu bölge 18. madde kapsamında imar planı uygulaması kapsamına alınarak değerlendirilirse parselinizin yeri ve konumu tamamen de değişebilme riski de olabilecektir. Yani göl manzaralı diye aldığınız Tarlanız imar planı uygulaması sonrasında bu manzaraya sahip olmayan bir yerde konumlu hale gelebilir.

TİCARİ OFİS / İŞYERİ / DÜKKAN: Özellikle merkezi lokasyonlarda yüksek kira getirisi beklentisi nedeni ile bireysel yatırımcı için cazip olabilecek gayrimenkul yatırım türlerinden biridir. Bu tür ticari mülk yatırımlarındaki en önemli husus kolay kiralanabilir olup olmaması, kiracı sirkülasyonu, yol, cadde bağlantıları ve ulaşılabilirlik gibi hususlardır. Burada özellikle çok çok merkezi noktalardaki ticari mülklerin kira getirisi ile satış fiyatı arasındaki amorte süreleri son yıllarda oldukça uzadı.

İNŞAATI YENİ BAŞLAYAN / DEVAM EDEN PROJEDEN DAİRE: Maketten başlamak üzere inşaat aşamasındaki projeden daire almak son 5 yılın en önemli gayrimenkul yatırım türlerinden biri olarak karşımıza çıkıyor. Burada alım aşamasında dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar projenin lansman fiyatları ile çevre projelerin karşılaştırılması, net-brüt daire farklılıklarının çevre projelerle uyum sağlayıp sağlamadığı gibi proje bazında karşılaştırmaların doğru yapılması çok önemli. Bu konular kadar önemli bir diğer husus da projenin bulunduğu yakın çevrenin prim yapma ve gelişme potansiyelinin iyi değerlendirilmesi de gerekiyor.

Bu tarz alımlardaki en büyük risk ise inşaatın bitirilememe riski olarak karşımıza çıkıyor. Dolayısıyla satın alma aşamasında bu riskin de satın alındığının iyi bilinmesinde fayda var. Burada doğru yeri, doğru projeyi, doğru politikayı keşfetmek önemlidir.





İlginizi Çekebilecek Benzer Konular

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir