Hangi ofis projesi doğru?
Özellikle kurumsal yatırımcıların ofis konusundaki beklentileri çok değişti. Artık fiyatın önüne geçen kriterler belirleyici. Bunları karşılayan projeler iyi satıyor…
OFİSTE trendler eskisi gibi değil. Bir yandan ofiste arz fazlalığı var deniyor, diğer yandan nitelikli ofis bulmakta zorlanan şirketler var. Ferko inşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Gökçe Meriçten ile bu konuyu konuştuk. Meriçten’e “ofis seçimlerinde fiyattan daha önemli kriterler öne çıkmaya başladı desek sizce bu doğru bir tespit olur mu” diye soruyorum. “Kesinlikle öyle..diyerek yanıtlıyor ve konuşmasına şöyle devam ediyor:
“Bunun bir örneğini Kağıthane’de görüyoruz. Bizden yüzde 30 daha ucuz bir projede kiralık binalar hala boş duruyor.
Biz ise ciddi bir doluluk oranını yakalayıp, önemli firmalara ev sahipliği yapıyoruz.
Neden? Çünkü o firmaların, fiyata gelene kadar ‘checklist’inde öncelik verdiği pek çok kriter var. Teknik olarak, yaşam tarzı olarak o talepleri karşılayamadığınızda fiyatın da bir önemi kalmıyor. Siz teknik kriterleri karşılayabildiğinizde ise büyük ve kurumsal firmalar öncelikle size yöneliyor. Bir de tabii kağıt üzerinde proje ya doğrudur ya da yanlıştır. O iş başladıktan sonra, dönme ihtimali yoktur. Baktığınızda Türkiye’nin yanlışı genelde bu. Otel de olsun, AVM de olsun… Oysa 10 otel grubuyla oturun masaya, 10’unun da talepleri farklıdır. Bu taleplere göre hazırlamadıy-sanız, o proje ölü doğmuş demektir.”
“YANLIŞ PROJE BOŞ KALIYOR”
Türkiye’de nitelikli arz konusunda problemler yaşanıyor. Bunlar hep yukarıda ortaya konan nedenlerle ilgili. Burada Meriçten şunları aktarıyor: “Arz çok gibi görünse de aslında arz yok çünkü beş projeden üçü yanlış proje. Proje nitelikli olmadığı için de arz sepetine girmiyor. Sadece sizin ofis stokunda boş dedikleriniz sepetin içine giriyor. O ofisler yarın da boş kalacak. Fiyatı yarıya indirse de boş kalacak. Fiyatların doğru yatırım, doğru ürünleri kullanma gibi teknik bir detayı var. Binayı altınla da kaplasanız proje asıl olarak içindeki firma, kişiler ve yönetimlerle değer kazanıyor. Sadece yatırımcıya adadığınız bir projeyi yönetmeniz mümkün değil. Bizim için bu işin bir matematiği var. Biz her projemizin içinde varız. Elektronik altyapısına kadar her kademede olduğumuz için de binaları çok iyi yönetiyoruz. Bu gerçekten önemli bir kriter, binanız teknik olarak çok güzel olsa bile kötü yönetildiği an her şey biter. Projeye a’dan z’ye sahip çıktığınız anda ise her şey farklılaşıyor”.
“OFİSTE EV KONFORU ARANIYOR”
Günümüzün ofis anlayışı ve gelen talepler firmaların doğru projeyi yapması için çok önemli. Peki bunlar neler? Gökçe Meriçten bunları şöyle özetliyor: “Biz arsayı aldığımız andan itibaren firmalarla konuşmaya başlıyoruz. Daha projeye başlamadan büyük firmalarla anlaşma sağlıyoruz. Ayrıca günümüz ofis anlayışından gelebilecek talepleri artık çok iyi biliyoruz. Ofisler artık sadece çalışılan mekanlar olmaktan çıktı. Dünyada da Türkiye’de de ofis seçimlerinde çalışanların verimliliği ve mutluluğu ön plana çıkıyor. Ofislerin yüksek teknolojiye, çalışanlarına nefes aldıracak özelliklere, sosyal olanaklara sahip olması, konforlu olması öne çıkan eğilimler. Bugün dünyanın en büyük şirketlerinin merkez ofisleri çalışanlarına ev konforunda ortam sunan kampüs konseptinde inşa ediliyor”.
Çalışan mutluluğu ön planda
Ofis verimliliği artık projeden mimariye ve teknik donanımlara kadar sürecin bütün aşamalarını kapsıyor. Ferko inşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Gökçe Meriçten bunu şöyle aktarıyor:
“Çalışan mutluluğu artık ofis verimliliği için esas kriter. Bu, beş bilinmeyenli denklem de değil. Doğruları var, önemli olan o detaylara inip, bunları araştırıp, çözümler üretebilmek.
Tabii bunları yapmanın da maddi külfeti, teknik altyapısının bedelleri var. Bu tamamen yatırımcının tercihine bağlı. Kısa vadeli bir proje olarak düşünülüp, yaptım, sattım denilerek maliyeti düşük tutularak yola çıkılan projelerin eskide kaldığını düşünüyorum. Siz projeyi yaparken nasıl daha iyi bir yaşam alanı oluşturabilirim diye düşündüğünüzde bunun karşılığını müşterilerden alıyorsunuz. Müşteri sağlanan avantajların bedelini veriyor. Biz yatırımcı kimliğinde olmanın yanı sıra yaptığımız projelerin içinde yer alıyoruz. Hem işletmesi hem de inşaatıyla ilgilendiğimiz için kiralaması ve satışına dair her detayı çok rahat bir şekilde çözebiliyoruz. Bu yüzden kurumsal firmalar check-llst’leriyle geldiğinde onun bütün detaylarını anlayabiliyoruz”.
Volkan Akı
