Anasayfa / Emlak Haberleri / İstanbul’da Şehir İçinde Kalmış Değerli Araziler

İstanbul’da Şehir İçinde Kalmış Değerli Araziler




İstanbulda inşaat’a uygun boş araziler, İstanbulun değerli arazileri

Otomotiv ve turizm ile birlikte ekonominin son 10 yıldaki en çekici lokomotifi olan inşaatın AVM ve gayrimenkul ayakları, büyük kentlerde yeni proje geliştirebilecekleri arazi bulmakla zorlanıyor. Ekonomist, bu projelere uygun arazileri araştırdı ve ortaya 88 arazi çıktı. Çeşitli büyüklükteki bu arazilerin bazıları boş, bazılarında taşınmaya hazırlanan fabrikalar bulunuyor. Bazıları ise 40-50 yıllık konut ve artık kent içinde kalmış sanayi siteleri… inşaat şirketleri şimdi bu arazilerin peşinde. Her biri kentin “tektaş’ı olarak nitelenen bu arazilerde gelecek yıllarda büyük projelerin realize edilmesi bekleniyor.

Otomotiv, gıda ve turizm ile birlikte inşaat, son yıllarda ekonominin en güçlü lokomotifi olma özelliğine sahip. Bunu kuşkusuz bu yıl da sürdürüyor. Özellikle son beş yıldır ardı ardına yükselen konut, AVM ve alt yapı projeleri ile sektör adeta genel ekonominin dinamosu oldu. Zaten büyüme rakamlarında da bu açıkça görülüyor. Ekonomi son iki yıldır yüzde 8.8 ortalama ile büyürken inşaat yüzde 14.7 ile büyüdü. Tabii özellikle büyük kentlerde realize edilen birçok konut ve AVM projesi nedeniyle, bu kentlerin kritik bölgelerindeki kullanılabilir imarlı arazi stoku büyük bir hızla eridi. Bugün gözde bölgelerde son derece kısıtlı miktarda kalan arazilere adeta ‘tek taş yüzük’ olarak bakılıyor. Arazi bulma konusunda sıkıntı çeken büyük inşaat şirketlerinin realize etmeye çalıştığı çözümlerden biri de çok eski konut siteleri ile sanayi sitelerinin arazileri. Bu arazilerdeki gerek kat malikleri ve gerekse hisse sahiplerini ikna ederek, kentin kalbinde büyük araziler elde etmeye çalışan şirketler bazı noktalardaki hedeflerine ulaşmış görünüyor. Bazılarında ise süreç hızla ilerliyor.

PAŞABAHÇE SATILDI

Ekonomist, başta İstanbul olmak üzere Ankara ve İzmir’deki bu arazilere projeksiyon tuttu ve önümüzdeki yıllarda her birine büyük projelerin yükselme potansiyelinin bulunduğu bölgeleri mercek altına aldı. Bu özellikleri taşıyan 88 değerli arazi ortaya çıktı. Bu gelişmeleri tahmin etmek için kahin olmaya gerek yok. En azından iki hafta önce İstanbul’da yaşanan çok sıcak bir gelişme göz önünde bulundurulursa ne söylemek istediğimiz daha iyi anlaşılabilir.

Hatırlatmak gerekirse geçtiğimiz haftalarda İstanbul Paşabahçe’de yer alan Tekel Fabrikası’nın arsası 355 milyon dolara Toaınlar GYO’ya satıldı. 54.8 bin metrekare alana kurulu olan ve Boğaz ın en güzel yerlerinden biri olan arazi 2009 yılında 303 milyon TL’ye satılmış daha sonra ihale iptal edilmişti. İşte bu araziye çok yakında sözünü ettiğimiz gayrimenkul projelerinden biri kondurulacak. Aziz Torun, yapacakları proje için “Ender olacak” diyor.

Bunun dışında İstanbul’un finans merkezi haline getirilecek olması, turizmdeki hareketlilik ve ekonominin gelişmesi, İstanbul’daki her metrekareyi biraz daha değerlendirmiş bulunuyor. Kent büyüdükçe eskiden dağbaşı olarak adlandırılan bölgelerdeki araziler bile altın kadar değer kazandı.

Kent merkezinde kalan araziler ise artık inşaatçıların sahip olmak üzere birbirleriyle yarıştıkları yerler haline geldi. Öyle ki kent merkezinde kalan kimi fabrika binaları da faaliyetlerini kent dışına taşıyarak milyonlarca TL’ye satılıyor. Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin, özellikle İstanbul kent merkezindeki mülklerin, arazilerin yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çektiğini, bu durumun da fiyatları her geçen gün artırdığını söylüyor.

Şu anda arsa fiyatlarının benzer yabancı kentlerdeki arsa fiyatlarını yakalamış hatta bir çoğunu aşmış durumda olduğunu dikkat çeken Ergin, “Bu durum piyasa için sağlıklı bir durum değil. Arsa maliyeti ile satış fiyatları arasında sıkışan geliştiriciler çoğu zaman emsal kullanımının yasal sınırlarını zorluyorlar ya da özellikle tasarım maliyetlerinde kısıntıya gidiyorlar. Bu da ‘yaşanmaz şehir’ durumunu daha da körüklüyor. Çözüm ise İstanbul’un özellikle yerli alıcı nezdindeki cazibesini azaltmak ve talebi yurt geneline yaymak” diyor.

İZMİR VE ANKARA DA VAR

İstanbul’da şehir içinde kalmış değerli arazilere baktığımızda, İETT garajı arazisinden Galatasaray’ın Florya Tesisleri’ne kadar çeşitli lokasyonlarda yer alan toplam 3-3 milyon metrekarelik 35 arazinin ekspertiz değerinin 5.7 milyar dolan geçtiği sonucu ortaya çıktı. Bu rakamın, abartıdan uzak olması nedeniyle yapılacak satışlarda 1-2 kat daha artabileceğine işaret ediliyor.

Kamu ve özel sektöre ait arazilerin yanı sıra İstanbul’da faaliyet gösteren 149 sanayi sitesinin içinden kent merkezinde kalan 10 sanayi sitesini de mercek altına aldık. Masko’dan İMES sanayi sitesine kadar gözöniinde, şirketlerin satın alma masalarında yer alan sözünü ettiğimiz sitelerin toplam alanları 1.6 milyon metrekare olurken ekspertiz değerleri de 1 milyar 614 milyon dolar olarak ortaya çıkıyor. Bu sitelerin önümüzdeki dönemde kent dışına taşınıp buralara konut, otel, AYM ya da karma projeler yapılması gündemde.

Bununla birlikte yasal düzenlemelerle halka açılan inşaat şirketleri olan GYO’ların elinde 1.1 milyon metrekarelik arsa stoğu bulunurken, bu 19 arazinin toplam ekspertiz değeri ise 913.4 milyon TL’ye ulaşıyor. Bunlara ek olarak Emlak GYO’nun İstanbul’da 4.5 milyon metrekarelik arazisi bulunuyor. Ancak Emlak Konut, bu arazilerle ilgili detayları paylaşmıyor.

KONUT SİTELERİ



İstanbul’da arazi stokunun sınırlı olması İstanbul’un Avrupa Yakası’nda Etiler, Levent, Esentepe, Gayrettepe, Mecidiyeköy, Beşiktaş, LJlus, Eyüp ilçeleri ile Anadolu Yakası’nda Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe ve Koşuyolu’nda yer alan 30-40 yıllık eski konut sitelerinin inşaat şirketlerinin ilgi alanı haline gelmesine neden oluyor. Deyim yerindeyse bu sitelerin arazileri altın değerinde.

Bunun en güzel örneği Etiler’deki Uçaksavar Sitesi’nde yaşandı. Uzun zamandan bu yana Ağaoğlu, Varyap ve Tekfen Inşaat’a kadar toplam 47 inşaat şirketi ile görüşmeler yapan site yönetimi geçtiğimiz aylarda Teknik Yapı ile anlaşmaya varmıştı.

Teknik Yapı Holding Başkanı Nazmi Durbakayım, Uçaksavar sitesiyle yaptıkları anlaşmanın yanı sıra İstanbul’da başka siteleri ile de görüşmeler yaptıklarını söylüyor. İstanbul’daki konut siteleri ile ilgilenen Türk şirketleri arasında Taşyapı, Ağaoğlu, Teknik Yapı, Dumankaya ve Ofton gibi şirketlerin yanı sıra yabancı fonlar da bulunuyor. Eyüp’teki Bahariye Sitesi ile Taşyapı ’nın Maltepe’deki Doğuşkent ve Sanatçılar Sitesi ile Ağaoğlu’nun Yeşilköy’deki Toplu Konut Sitesi ile Dumankaya’nın Etiler’deki Petrol Sitesi ile Ofton’un ilgilendiği de belirtiliyor.

M2’Sİ 10 BİN DOLAR

Levent’ten Ortaköy’e, Bağlarbaşı’ndan Maslak’a, Ankara Keçiören’den Çankaya’ya İzmir Konak’tan Bornova’ya kadar yatırımcılann sahip olmak için yarıştığı bu arazilerin metrekare fiyatları 700 dolardan başlayıp lokasyo-nuna göre 10 bin dolarlara kadar çıkabiliyor.

Bu arazilerin kimi özel sektöre ait olurken kimi de belediyelere ya da kamu kurumlanna ait arazilerden oluşuyor. Ancak hepsinin ortak özelliği yatırımcısına çok kazandıracak araziler olmaları. Kent merkezinde önemli lokasyonlar-da kalan bu araziler üzerine yapılacak konuttan otele, alışveriş merkezinden rezidansa kadar birçok projenin yapımına elverişli yerler olmalan ile de dikkat çekiyorlar. Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran, “Merkezde olan yerlerin olduğu gibi gelecekte de satış olanakları daha yüksektir” diyor.

İzmir’de faaliyet gösteren CDS Yapı’nın genel müdürü Serdar Dağıstan, İzmir’de de merkezi konumda yer alan arazilerin talep gördüğüne dikkat çekiyor.

EN GÖZDE İSTANBUL

Dünya metropolleri arasındaki yerini almaya başlayan İstanbul, son yıl-lann en çok prim yapan arazilerine sahip bir kent. İçinde bulunduğumuz şu günlerde Beşiktaş Spor Kulübü’nün kullanımında olan ve İstanbul Boğazı’na nazır konumu ile İstanbul’un en değerli arazilerinden biri olan İnönü Stadı’nın başka yere taşınması gündemde. Bu söylentilerin gerçekleşmesi halinde milyonlarca dolara satılması beklenen stadyum da aslında yerine konut ya da karma proje yapılacak ilk stadyum olmayacak.

Çünkü her ne kadar ihaleyi alan konsorsiyum da oluşan çatlak nedeniyle projesine başlanamayan Ali Sami Yen Stadı bu konudaki ilk örnek olsa da bunun örneklerinin çoğalacağının da sinyalleri verilmiş oldu.

TOKİ, Mecidiyeköy’deki Ali Sami Yen Stadı’nın 34 bin 640,43 metrekare yüzölçümlü arazisini 2010 yılının Nisan ayında 416 milyon TL’ye Nurol-Aşçıoğlu Ortak Girişim Grubu’na satmıştı.

Girişim grubunun burada rezidans, otel, AVM’den oluşan bir karma proje yapması planlanıyordu. Ancak girişim grubu içinde yaşanan anlaşmazlık nedeniyle proje bir miktar gecikti.

LEVENT-KARTAL ÖNDE

İstanbul’un merkezi lokasyonlannın yanı sıra son yıllarda Kartal, Maltepe bölgeleri de kentsel dönüşüm kapsamında göz kamaştıran yerler arasında. Buralarda özellikle konut ve ofis projeleri son dönemde ön plana çıkıyor.

İstanbul’un her zaman en değerli lo-kasyonlanndan biri olan Levent-Maslak hattı, geçmişte ilaç firmalarının üssü olurken son 10 yılda bu fabrikaların şehir dışına taşınıp otelden AVM’ye kadar çeşitli projelerin üssü haline geldi. Buradaki en değerli araziler olarak da Merkez Bankası’nın arazisi ile lETT’nin arazisi gösteriliyor. İstanbul’un Wall Süeet’i olarak bilinen ve çok sayıda bankanın genel müdürlüğünün bulunduğu Levent’te yer alan 18 dönümlük Merkez Bankası’nın arazisi yatırımcıların iştahını kabartan arazilerin başında.

MB’NİN ARAZİ

Uzun zamandan bu yana boş duran ve büyük inşaat şirketlerinin almak için can attığı arsa hem ulaşımın kolay, hem de ciddi bir yaya trafiği olduğu için de çok değerli. Bu nedenle de bölgedeki emlakçılara göre ‘su içinde’ 300 milyon dolar eden arsanın taliplisi çok olacak.

Merkez Bankası Levent’teki eski Squibb ilaç fabrikasına ait olan bu arsayı 1987’de satın almıştı. Banka İstanbul’daki Kaıaköy ve Unkapanı şubelerini burada yapacağı binada birleştirerek ‘Merkez Bankası İstanbul Şubesi’ yapmak istemişti.

Ancak, çeşitli nedenlerle proje yarım kaldı, inşaat başlatılamadı. Sabancı ve İş Kuleleri ile aynı sırada yer alan arazi Kanyon Alışveriş Merkezi’nin de tam karşısında ve yıllardır boş duruyor.

İETT ARAZİSİ BEKLENİYOR

Bundan beş yıl önce Dubai Şeyhi El Maktum’un şirketi Sama Dubai’ye 1.1 milyar liraya satıldıktan sonra ihalesi iptal edilen İETT’nin Levent’teki arazisi ise önümüzdeki aylarda yeniden satışa çıkacak.

Dubai Şeyhi El Maktum’a 5 yıl önce 1.1 milyar liraya satılan ancak paranın ödenmemesi üzerine tekrar İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne dönen Levent’teki 47 bin metrekarelik arazinin imar planı değiştirildi. Araziyle ilgili 2006 yılındaki planlara dönülmesini onayladı. Turizm ve ticaret alanı olarak belirlenen araziye gökdelen yapmanın yolu açıldı.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi, önümüzdeki dönemde arazinin ihaleye çıkarılması için hazırlıklar yaparken, arazinin yıllar önce ihaleye çıktığı aynı plan ve proje ile tekrar ihale edilmesi bekleniyor.

LEVENT GÖKMEN / Ekonomist / http://www.myfikirler.org





İlginizi Çekebilecek Benzer Konular

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir