yandex
yatırım uzmanı LR iş ortaklığı
Anasayfa / Emlak Haberleri / Yeni Konut Projeleri 2014-2015

Yeni Konut Projeleri 2014-2015



Genç nüfusa sahip olmakla övünüyoruz. İşgücüne katılım sayısının artması, evlilik sayısındaki yükseliş, yeni konut ihtiyacını artırıyor. Kendi evlerinde oturan sayısı yüzde 70’i geçmiş durumda. Kirada oturanlar da kendi evlerinin sahibi olmak istiyor. Yabancı ilgisiyle beraber oluşan bu yapı, inşaat sektörünün dinamizmini artırıyor.

Türkiye’de konutların yaklaşık yüzde 50’si konut kredisiyle, geri kalan kısmı da senet, nakit ödeme gibi geleneksel metodlarla satılıyor. Dolayısıyla, son iki ayda olduğu gibi mortgage kredi faizlerindeki düşüş, konut satışlarına yansımaya başladı, inşaat şirket yöneticilerinden aldığımız bu bilgiler, mortgage kredi kullanımındaki büyümeyle örtüşüyor.

yeni konut projeleri

Bankalar arasındaki rekabet faiz oranını aylık yüzde 0,90’lara geriletti. Şöyle ki, yapılan hesaba göre temmuz ayında mortgage kredisi kullanan bir birey, mayıs ayma göre yüzde 6.5 oranında daha düşük bir taksitle borçlarını ödeyecek. Aylık yüzde 0,90 seviyesine gelen mortgage kredi kullanımındaki hızlanma, 20-27 Haziran rakamlarında kendini gösterdi. BDDK verilerine göre, bu hafta boyunca konut almak isteyen bireyler, mortgage kredi stokunu net olarak 301 milyon TL büyüttü. Oysa, ocak ayından itibaren 6 aylık dönem boyunca ortalama rakam 165 milyon TL idi.

SATIŞLAR HIZLANDI

Ekonomist olarak, aylık yüzde 0.90’a gerileyen ve düşüşe devam etmesi beklenen faiz oranlarının, konut satışlarına nasıl yansıyacağını araştırdık. Faizlerdeki düşüşün devamıyla piyasada oluşacak yeni konut satın alma talebine yönelik İstanbul’da Kartal’dan Büyükçekmece’ye kadar öne çıkan 100 projenin metrekare birim fiyatından, teslim tarihine kadar farklı bilgileri tablolaştırdık. Yeni Tüketici Kanunu’nda, konut alacak olanları yakından ilgilendiren yenilikleri de sıraladık.

Son bir yıldan bu yana yüzde İlerin üzerinde olan faiz oranlarının Merkez Bankası’mn son iki aydaki faiz indirimiyle 0.90’a inmesi durgunlaşan satışlara olumlu yansıdı. Yaz dönemi ve Ramazan ayının klasik durgunluğu, bu yıl yaşanmazken aksine kimi lokasyonlarda ciddi satış rakamlarına ulaşıldı.

Avrupa Konutları markası ile tanınan Artaş İnşaat’ın sahibi Süleyman Çetinsaya, toplam dört projelerinde son bir ayda 300’ün üzerinde daire sattıklarını söylüyor.

Geçtiğimiz yıla oranla yabancı ilgisinin artmasıyla satışlarında yüzde 30’luk artış yaşadıklarını belirten İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, “Ayda ortalama 180 konut satışı yapıyoruz. Bunun yüzde 40’ını yabancılar alıyor” diyor.

Mortgage kredilerinin aktif oyuncularından Akbank’ın genel müdür yardımcısı Galip Tözge, “Nisan ayından bu yana konut kredisi kullanımında hızlandı. Tüketicide psikolojik sınır, faizlerin yüzde l’in altına düşmesidir. Faizler yüzde l’in altına geldiğinden bu yana kredi kullanımında hızlanma var. Somut olarak şunu söyleyebilirim; ikinci çeyrekte gelen talep birinci çeyreğin iki katı” diyor.

FİYATLAR YÜKSELECEK

Keten İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, daha çok orta gelir grubuna hitap eden projelerde kredi faiz oranlarındaki düşüşle hareketlenme gözlendiğini vurguluyor.

Sektörde genel beklenti ise önümüzdeki dönemde kredi faiz oranlarının yüzde 0.80’lerin altına inmesi ve yılın son çeyreğinde konut satışlarının daha de hızlanması yönünde. Ancak burada şöyle bir gelişme daha gündeme gelecek; kredi faizlerindeki yükseklik nedeniyle maliyet yükselişini, KDV oranlarındaki artışı ve yeni tüketici yasasının getirdiği noter masraflarını fiyatlarına yansıtmayan konut üreticileri yıl sonunda yüzde 10-15 aralığında fiyat artışı yapacak. Bu da faiz indirimini bekleyerek konut talebini erteleyen tüketicinin faizlerdeki indirimden elde ettiği kazanımı konut fiyatlarındaki artışla yitirmesine neden olacak.

Kredi faiz oranlarında aylık 0.90’ın altının görülmesinin en büyük beklenti olduğunu belirten DD Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Bülent Öz-men, “Temmuz sonuna kadar aylık yüzde 0.85-0.90 aralığında seyredeceğini tahmin ediyorum. Ağustos’ta 0.80’lere geleceğini düşünüyorum. Eylül’de aylık 0.80’in altına düşerse, konut satışlan da ciddi anlamda hızlanacaktır” diyor.

Faizlerdeki düşüşün konut kredisi kullanımına yansıdığına işaret eden Özmen, 1 Ocak’tan itibaren haftalık ortalama 165 milyon TL’lik kredi büyümesi ile 20-27 Haziran haftasında 301 milyon TL’ye yükseldiğini anımsatarak, faiz düşüşüyle birlikte kullanım miktarının daha da hızlanabileceğim söylüyor.

Konut kredisi kullanım oranları da 2013’ün başında katılım bankaları dahil 85,971 milyar TL’den yüzde 28’lik artışla yılı 110,198 milyar TL ile kapattı. Bu yılın başında ise, yüzde 4,4’lük artışla katılım bankaları dahil 110,2 milyar TL’den 26 Haziran rakamlanna göre 115 milyar TL’ye ulaştı. Geçtiğimiz yıl Gezi Parkı protestolarının etkisiyle haziran ayında yükselişe geçen faiz oranlarının geçtiğimiz ay psikolojik sınır olan yüzde l’in altına inmesiyle yıl sonunda kredi hacmindeki büyümenin yüzde 10’lar seviyesine yaklaşması bekleniyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, bu yıl konutta ortalama vadenin 7-8 yıl aralığında, kredi tutarının ise 90 bin TL’nin altında olduğunu söyledi.

Denge Değerleme Genel Müdürü Baki Budakoğlu, konut kredisi faiz oranlarının daha çok orta gelir grubuna ait projelerin yapıldığı Kurtköy, Esenyurt, Beylikdüzü gibi bölgelerdeki satışlan hareketlendirdiğine dikkat çekiyor.

DURGUNLUK BELİRTİSİ RAFTA!

Geçtiğimiz aylarda Merkez Bankası’nm faiz indirim kararı alarak konut kredisi faiz oranlarını yüzde İlerin altına çekmesi piyasalarda te-tikleyici bir rol oynadı. MB bu tutumu, yerel seçimler ve cumhurbaşkanlığı seçimleri gibi iki önemli etabın olduğu bir yılda, Ramazan ile yaz döneminin de getirisi ile beklenen durgunluğun önüne geçti.

FerYapı Yönetim Kurulu Üyesi Ramadan Kumova, kredi faiz oranlarındaki düşüşün haziran ayında etkisini gösterdiğini belirtiyor. Kumova, “FerYapı olarak, şu anda satışta olan projelerimizde satışlarımız iyi gidiyor” diyor.

Ağırlıklı Kurtköy bölgesindeki projeleri ile tanınan Demirbaş Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sefa Demirbaş ile ortağı Erguvan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Emre Maraşlı, her yıl ciddi durgunluğun yaşandığı, hatta tatile girdikleri Ramazan ayındaki ilgiden çok memnun olduklarını söylüyor. Ortaklar, son iki ay buçuk ay içinde yalnızca Roof Kurtköy’de 58 adet konut satışına imza atmışlar. Hafta sonları önemli satış rakamlarına ulaştıklarını kaydeden Demirbaş, “Kimi projelerimizde lansmana çıkmadan ön taleple yaptığımız çalışmalarda yüzde 20’lik satış rakamına ulaştık” diyor.

EN PAHALI SATIŞ!



Bu arada katkı paylı kredi yani anlaşmalı banka üzerinden sunulan kredi imkanı da yeniden önem kazanmaya başladı. Hali hazırda 0.90’lara inen konut kredisi faizlerine karşılık, anlaşmalı banka üzerinden yapılan kredi hizmetlerinde faiz oranı 0.80’lerde ortaya çıkıyor.

İstanbul Zekeriyaköy’deki Ormanada projesinde iki gün önce projenin en pahalı konutunun satışı, tüketici talebinin orta kesimden, en lüks kesime kadar uzandığına iyi bir örnek olarak algılanabilir. Ormanada’da 7 villadan satışta olan iki adetinden biri iki gün önce 5.7 milyon TL’ye satıldı. Oturum amaçlı alman villa için İş Bankası’ndan 0.90’dan 5 yıl vadeli kredi kullanıldığı belirtiliyor.

Özülke-Özkar Ortak Grişimi İcra Kurulu Üyesi Bilal Aydoğan, bin 100 adeti satılan toplam bin 555 konuttan oluşan Bulvar İstanbul projesinde 300 konutu Mayıs ayından itibaren sattıklarını dile getirdi.

TAKSİTLER DÜŞTÜ

Kredi kullanacak kişinin, kredi tahsis ücreti, ipotek işlemleri, sigorta ve ekspertiz ücreti olmak üzere yaklaşık bin 500 TL civarında masrafı oluyor. Kredi kullananlann, sadece aylık faiz oranına değil, yıllık maliyetine bakması da gerekiyor. Bu oranlara, bankaların internet sitelerinden ulaşılıyor.

Son iki aylık dönemde, kredi faiz oranlarında düşüşle birlikte, aylık taksit tutarı yüzde 6.5 civarında azaldı. Örneğin, mayıs ayının ilk haftasında yüzde 1.04 faiz oranıyla 10 yıl vadeli 100 bin TL’lik kredinin aylık taksit tutarı bin 462 TL idi. Bu rakam, haziran ayının ilk haftasında, aylık yüzde 0.99 faiz oranıyla bin 427 TL’ye, haziranın son haftasında yüzde 0.95’e düşen faiz oranıyla bin 400 TL oldu. Temmuz ayının ilk haftasında yüzde 0.90’a düşen faizlerle, aylık taksit tutarı bin 366 TL’ye geriledi.

“BALON SÖYLENTİSİ KALMAYACAK”

Şu anda satışı devam eden iki projelerinde konut satışlanmn iyi gittiğini belirten Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, faiz oranlarındaki düşüşün, konut satışlarını hareketlendirirken, stokları da eriterek konutta balon söylentilerini ortadan kaldıran bir etki yaratacağını vurguluyor.

Faiz indirimiyle birlikte sektörde talepte hissedilir bir canlanma yaşandığına dikkat çeken Keleş İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Soner Keleş, talebin konut stokunu eriterek, yeni yapılan konutlarda hareketlilik sağlayacağını düşündüğünü belirtiyor.

EYLÜLDE HIZLANACAK

Psikolojik sınır olan aylık yüzde l’lik faiz oranının aşağı yönlü kırılarak, yüzde 0.90’lara gelmesi, ‘hareketsiz sezon’ olarak nitelendirilen yaz dönemini bile canlı tutmaya yetti.

Akbank’ın genel müdür yardımcısı Galip Tözge, “Yaz ayları, kredi talebinin yavaş seyrettiği bir dönemdir. Temmuz’un 11 günlük süresince aldığımız talep, haziran ayı seviyesinde seyrediyor. Normalde daha düşük olması gerekiyor. Bugünkü seviyelerin devam etmesi durumunda eylül ayından itibaren talep hızlanır” diyor.

Genel beklenti, talebin eylül ayından itibaren daha da hızlanacağı yönünde. Sektörün en büyük oyuncusu Garanti Mortgage’ın genel müdürü Murat Atay, “Yaz ayları genelde durgun aylardır. Buna rağmen kredi talebi fena değil. Bugünkü koşullar devam ederse, eylül ayında kredi talebi çok daha hareketlenecektir” diyor.

Tüketici Kanunu ile gelen 13 yenilik

inşaat ve gayrimenkul sektörleri için 28 Mayıs tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu ile gelen 13 yenilik:

  1. Herhangi bir konut projesinden daire alanlar 14 gün içinde gerekçe göstermeden, ceza ödemeden ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilecek.
  2. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyecek, teslim tarihine kadar tüketici gerekçe göstermeden sözleşmeden cayabilecek.
  3. Ön ödemeli konut satışında, altcıya sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilecek.
  4. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut sattş sözleşmesi yapılamayacak.
  5. Maketten satışta yaşanan sorunları ortadan kaldırmak için ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil editmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenlemesi zorunlu olacak.
  6. Belli konut adedinin üzerindeki projelerde ön ödemeli konut satışına başlamadan önce firmalardan, bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğu ya da teminat zorunluluğu istenecek.
  7. Bina tamamlama sigortası iflas durumunda tasfiye masasına dâhil edilemeyecek ve üzerlerine haciz konulamayacak. Vatandaşın mağduriyeti bu kapsamda giderilecek.
  8. Vatandaş aldığı konutta her hangi bir kusur görmesi halinde bunu kusurun şekline göre müteahhit firmadan kusurun giderilmesini veya dairenin ayıpsız olan emsali ile değiştirilmesini talep edebilecek.
  9. Müteahhitler tamamladıkları projeden tamamen çekilemeyecek.
  10. Konutta ayıplı maldan sorumluluk, teslim tarihinden itibaren beş yıl, ikinci el mülk satışlarda ise üç yıldan az olmayacak. Konut finansmanı sözleşmeleri yazılı olacak.
  11. Konut projesinin bankalarla kredi anlaşması varsa, alıcı konut kredisi kullanmışsa, konutun eksik ya da gerektiği şekilde teslim edilmemesi halinde yüklenici firma ve finans kuruluşu sorumlu olacak.
  12. Konut kredilerinde erken ödeme tazminatı, erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde yüzde Tin, kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde ise yüzde 2’sini geçmeyecek.
  13. Bankaların kredi kullandırırken sormadan yaptığı zorunlu sigorta, düzenleme çerçevesinde artık tüketicilerin yazılı izni olmaksızın yapılamayacak.

konut-1 konut-2 konut-3 konut-4


Yatırım Maliyeti Az İş Fikirleri İçin TIKLAYINIZ.

Bayanlara Ek İş Önerileri İçin TIKLAYINIZ.




Bunu da İnceledinizmi ?

Çanakkale Gayrimenkul Yatırımcılarının Yeni Gözdesi

Çanakkale Boğazı Köprüsü’nün tüm güzergahı netleşti. İhalesinin, önümüzdeki yılın başında yapılması, temelinin ise 18 Mart …

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir