yandex
yatırım uzmanı LR iş ortaklığı
Anasayfa / Emlak Haberleri / Yeni Konut Projeleri 2015

Yeni Konut Projeleri 2015



Konut ve Ofis Projeleri 2015

Gayrimenkul piyasasında, özellikle de konut ve ofis projelerinde yaşanan hızlı gelişme, markalı konut üreticilerinin yeni projelere odaklanmasını sağlıyor. Bölgesel ve küresel ekonomik risklerin artmasına karşın gayrimenkul yatırımları hız kesmiyor. Konuttan ofise, 2015 yılı için planlanan gayrimenkul projelerini mercek altına aldık ve 30 inşaat şirketinin 70 yeni projesine ulaştık. Başta İstanbul olmak üzere Ankara, İzmir gibi kentlerde markalı projeler açısından öne çıkan bölgeleri ve yaklaşık metrekare fiyatlarını da ortaya koyduk.

Gayrimenkul konusunda son yıllarda öne çıkan İstanbul, geçmiş yıllara oranla prim potansiyelinin azalmasına rağmen hala yerli ve yabancı yatırımcıların gözde kenti olmayı sürdürüyor. Son 10 yılda tam bir şantiye görüntüsü çizen İstanbul, 2015 yılında da gayrimenkul yatırımlarına dönük popülerliğini koruyacak. Konut ve ofis projeleri bakımından Sinpaş’tan inanlar Inşaat’a, Keten Inşaat’tan Tahincioğlu’na kadar birçok şirket yeni proje geliştirme konusunda 2015 yılında da hız kesmeyecek. Bu şirketler başta İstanbul olmak üzere Ankara, İzmir ve Kayseri gibi Türkiye’nin öne çıkan kentlerinde projeler geliştirmeye devam ediyor.

2015 konut projeleri

2015 yılında inşaatına başlanması planlanan konut ve ofiste markalı yeni gayrimenkul projelerini araştırdık. Yaptığımız araştırma sonucunda 30 inşaat şirketinin 2015 yılı için 70 yeni proje geliştirdiği sonucuna ulaştık. Planlanan çalışmaların büyük bir kısmı orta ve üst gelir grubuna hitap eden projelerden oluşuyor. Projelerin metrekare fiyatları, kentlere ve o kentteki semtlere göre değişim gösterirken, 2 bin 800 TL’den başlayıp ticari alanlarda 50 bin TL’lere kadar çıkabiliyor.

KONUT TALEBİ SÜRÜYOR

Türkiye’de evlenmeler, yeni eve çıkmalar ve yabancı talebi de göz önüne alındığında yılda ortalama 800 bin ile 1 milyon konut talebi bulunuyor. Konut Üreticileri Derneği’nin (KONUTDER) yaptığı araştırmaya göre, özellikle İstanbul’da yılda 120 bin konut talebi oluşuyor. Bunun yaklaşık 70 bini sosyal konut iken 30 bini orta ve 20 bini de orta ve üst grubun konut talebinden meydana geliyor. Ancak üretilen konutların yüzde 80’lik kısmı orta ve üst gelir grubuna yönelik projelerden oluşuyor.

KONUTDER Başkanı Ömer Faruk Çelik, Türkiye’de orta ve alt gelir grubunun konut talebinin karşılanamadığını, artan arsa maliyetleri nedeniyle konut üreticilerinin orta ve üst gelir grubuna yönelik projelere yöneldiklerini söylüyor. Konut metrekare satış fiyatlarının her geçen yıl arttığına dikkat çeken Çelik, doğru konumlanmamış yüksek fiyatlı projelerin satışlarında sorunlar yaşandığını, talebe göre arz yaratılması gerektiğini de vurguluyor.

MERKEZİ LOKASYONLAR ŞANSLI

Son yıllarda özellikle İstanbul’da arsa yaratma sorunu nedeniyle kentin merkez aksından uzaklaşarak projeler üretilmeye başladı. Ancak bu projeler de yüksek metrekare fiyatları ile dikkat çekiyor. Yerli ve yabancı yatırımcıların alım taleplerinin daha çok kent merkezindeki lokasyon-lara yönelik olduğuna dikkat çekiliyor. Bu durum da Bağdat Caddesi, Etiler, Levent, Bomonti gibi merkezi lokasyon-larda proje üretebilmek üzere dönüşüm çalışmalarım hızlandırıyor.

Merkezi lokasyonlarda üst gelir grubuna yönelik projelerin hızla satıldığına dikkat çeken Keten inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, “Her yıl olduğu gibi 2015 yılında da birçok konut ve ofis projesi geliştiriliyor. Ancak bu projelerin büyük bir kısmı üst gelir grubuna yönelik projelerden oluşuyor. Kent merkezinde üst gelir grubuna yönelik projelerin satışında sorun yaşanmıyor. Ancak kent merkezinden uzaklaştıkça satış zorlaşıyor” diyor.

Ferhat Keten, bir projenin başarılı olabilmesinin en önemli kriterlerinin doğru lokasyonda doğru proje ve doğru fiyatlandırma olduğunu vurguluyor. Gayrimenkul sektöründe son yıllarda fiyatların oldukça yükseldiğine dikkat çeken Keten, son iki yılda yükselen metrekare fiyatlarının artık yatırımcıların bu alana yatırım yaparken çok daha seçici davranmalarına neden olduğunu, projeler arasındaki rekabetin de bu nedenle giderek arttığını belirtiyor.

2015-1

HANGİ SEMTLER ÖNE ÇIKIYOR?

Yeni yılda planlanan projelerin büyük bir kısmı Levent, Seyrantepe, Etiler, Kağıthane, Kartal gibi İstanbul’un kentsel dönüşümde öne çıkan bölgelerinde yer alıyor. Bununla birlikte Ankara, İzmir ve Kayseri gibi Türkiye’nin öne çıkan kentlerinde de markalı konut projeleri üretiliyor.

Özellikle İstanbul’da kent merkezindeki dönüşüm faaliyetlerinin önümüzdeki dönemde hızlanması ve parsel bazında yeni projelerin hayata geçirilmesi bekleniyor. Suryapı, DKY İnşaat gibi büyük üreticilerin son planlanan projelerinin kentsel dönüşüm projelerinden oluşması bu trendin habercisi olarak görülebilir.

DKY inşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, Seyrantepe, Yenisahra, Kartal gibi bölgelerde kentsel dönüşümde yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalar yaptıklarını, önümüzdeki yıllarda da bu çalışmalarının devam edeceğini söylüyor.

2015-2

FİYATLAR DEĞİŞECEK Mİ?

inşaat maliyetlerindeki yükselme nedeniyle konut fiyatlarının daha da artacağı konusundaki söylemler devam ederken, konut kredisi faiz oranlarının en düşük seviyesinin 120 ay vadede yüzde 0,82 olması tüketicilerin alımda çekimser kalmalarına neden oluyor. Türkiye’nin bölgesel risklerinin artması ve dünya ekonomisindeki gelişmelere paralel olarak önümüzdeki yıl konut kredisi faiz oranlarının yüzde l’ler seviyesine yükselme riski var. Bu ortam ise konut üreticilerinin fiyatlara zam yapma konusunda pek de cesur davranamayacakları yorumlarının yapılmasına neden oluyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut sektöründe yeni projelerin geliştirilmesine karşın insanların gelirlerinin artmamasının bu projelerin satışlarına çok da olumlu yansımayacağını belirtiyor. Proje sayısındaki artışın insanların seçim yapma kriterlerini değiştirdiğine dikkat çeken Maya, “Tüketici artık verdiği her kuruşun karşılığını görebileceği projeleri almak için detaylı araştırma yapıyor. Kimse verdiği paranın boşa gitmesini istemiyor” diyor.

ULAŞIM PROJELERİ BELİRLEYİCİ

İnsanların konut ve ofis projesi seçimlerinde bu projelerin ulaşım akslarına yakınlığı son yılarda daha da belirleyici bir unsur haline geldi. Re/Max Türkiye Operasyon Direktörü Gökhan Karahan, insanların uzun süre trafikte kalmamak için yeni konut alırken metro, metrobüs, tren gibi ulaşım projelerine yakın konumdaki yerleri tercih ettiklerine dikkat çekiyor.

Gökhan Karahan, İstanbul’da dönüşüm projelerinin hızla arttığını, bu durumun da dönüşüm yapılan bölgelerdeki kiraların artmasına neden olduğunu vurguluyor. Karahan, kentsel dönüşümün hızlandığı semtlerde kiralık bulma sorununun her geçen gün arttığını da söylüyor.

KATSAYISI PROBLEMİ

Son yıllarda hayata geçirilen projelerin büyük bir kısmının 15-20 kat ve üzeri projelerden oluşması, insanların daha az katlı ve daha yeşil alanlı projelere yönelmelerine neden oluyor. Çünkü insanların büyük bir kısmı çok katlı binalarda yaşamak istemiyor.



24 Gayrimenkul CEO’su Ahmethan Yılmaz, insanların birbirinin benzeri, çok katlı binalarda yaşamak istemediklerine ve daha az katlı mahalle ruhunun yaşandığı projeler istediklerine dikkat çekiyor. 24 Gayrimenkul olarak insanların talepleri doğrultusunda mahalle ruhunun korunduğu projeler ürettiklerini belirten Yılmaz, 2015 yılında toplam 500 milyon TL’lik bir yatırımla Halkalı, Basın Ekspres Yolu ve Kağıthane’de üç yeni projenin daha lansmanını yapmayı planladıklarını söylüyor. Dönüşüm yapma konusunda da çalışmalar yürüttüklerini belirten Yılmaz, “İstanbul ve Ankara başta olmak üzere Türkiye’nin çeşitli kentlerinde imza aşamasına gelen çalışmalarımız var. 2015 yılında bunların detaylarını açıklayacağız. Kentsel dönüşüm doğru olarak ele alınırsa bize sempatik geliyor” diyor.

VİLLA PROJELERİ

Yalçınlar Group Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Yalçın, şehir merkezinde apartman, rezidans ve ticari projeler, gelişmekte olan bölgelerde ise villa projeleri üretme hedefiyle yola çıktıklarını söylüyor.

Gelişmekte olan bölgelerde villa projesi geliştirme hedefiyle İstanbul’da Büyükçekmece’de konumladıklarını belirten Yalçın, yeni projeleri Batı Mahal’de üç etapta yer alacak 150 villaya yaklaşık 100 milyon dolarlık yatırım öngördüklerini vurguluyor.

Konut üretimi konusunda Bodrum’dan sonra Alaçatı ve Çeşme de son yıllarda öne çıkan bölgeler arasında yerini aldı. Yazıcıoğlu’ndan İsmail Gülle’ye kadar birçok işadamı Bodrum’dan sonra bu bölgelerde de villa yapma yanşma girdi.

Bu bölgelerde konut üreten Veryeriler İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Alpan Veryeri, 2015 yılında yatırımlarına hız kesmeden devam edeceklerini söylüyor. Veryeri, şöyle devam ediyor: “Alaçatı’da 25 adet taş evin inşaatına ekim ayında başladık, Haziran 2015’te teslim edeceğiz. Evlerin fiyatları 350 bin ile 750 bin dolar arasında değişiyor. Alaçatı dışında Çeşme’de Quattordici adlı projemiz var. Denize sıfır 18 villa ve otelden oluşan proje Çeşme’ye yürüyüş mesafesinde. Sakız Adası manzaralı ve kendisine özel bir plajı olan proje de 1,1 milyon ile 1,5 milyon dolar arası fiyatlardan satılıyor.”

TÜKETİCİYİ KORUMA KANUNU NELERİ DEĞİŞTİRDİ?

Gayrimenkul sektöründeki büyümeye paralel olarak gayrimenkul mağdurlarının sayısının artması üzerine hükümet tüketici kanununda yeni düzenlemelere gitti. 28 Mayıs’ta yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu ile tüketiciler artık koruma altına alındı.

  1. Kanun ile inşaat ve gayrimenkul sektörlerine yönelik şu düzenlemeler öne çıkıyor:
  2. Yapı ruhsatı almadan yapılan ön ödemeli maketten satış artık yapılamıyor.
  3. Tüketici 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabiliyor.
  4. Ön ödemeli konut satışında devir veya testim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemiyor.
  5. Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu oldu.
  6. Belli konut sayısının üstündeki projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce firmalara bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğu getirildi.
  7. Tüketici aldığı konutta bir kusur gördüğünde müteahhit firmadan 60 gün içinde kusurun giderilmesini veya ayıpsız emsali ile değiştirilmesini talep edebilecek.
  8. Müteahhitler tamamladıkları projeden tamamen çekilemeyecek. Sorumluluk mülkün tüketiciye tesliminden itibaren beş yıl sürecek, ikinci et satışlarda ise satıcının ayıplı maldan sorumluluğu üç yıldan az olamayacak.
  9. Konut finansmanı sözleşmeleri yazılı olacak. Yeni kanunla sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğü de zorunlu oldu.
  10. Konut projesinin bankalarla kredi anlaşması varsa, konutun gerektiği şekilde teslim edilmemesi halinde yüklenici firma ve finansman kuruluşu sorumlu olacak.
  11. Konut kredisi erken ödeme tazminatı, 36 ayı aşmayan kredilerin yüzde fini, 36 ayı aşan kredilerin ise yüzde 2’sini geçmeyecek.
  12. Konut kredisi hesabına ilişkin tüketiciden herhangi bir isim altında ücret veya masraf talep edilemeyecek.
  13. Bankaların kredi kullandırırken sormadan yaptığı zorunlu sigorta, yeni düzenleme çerçevesinde artık tüketicilerin yazılı izni olmaksızın yapılamayacak.

“Üç merkezde yeni projeler geliştiriyoruz”

“Sinpaş GYO olarak her yıl birkaç projeyi birden hayata geçiriyoruz. Oluşturduğumuz konseptlerle tüketicilere özel yaşam alanları sunuyoruz. Bu nedenle satış sıkıntısı da yaşamıyoruz. Önümüzdeki dönemde Bursa, Marmaris ve Beykoz’daki arazilerimiz üzerinde projeler geliştirmeyi planlıyoruz. 2015 yılında da konut sektörünün 2014 ile paralel bir gelişme sergileyeceğini düşünüyoruz. Evlenmeler, yeni eve çıkmalar devam ettikçe konuta olan talep de sürecektir!’

“Türkiye’nin her yeri yapılaşacak”

“Türkiye’de şehirleşme çalışmalarının hız kazanması, inşaat şirketlerinin de proje geliştirme konusunda iştahlı olmasını sağlıyor. Özellikle de Türkiye gibi çürük yapılaşmanın hakim olduğu bir ülkede dönüşüm çalışmaları önümüzdeki 20 yıla yayılan bir yapılaşma sürecini oluşturuyor. O nedenle başta İstanbul olmak üzere Adana, Ankara, Antalya gibi birçok kentte de yapılaşmanın süreceğini söylemek gerek.”

“3 bin TL’nin altındakiler kolay satılıyor”

“inşaat sektöründeki gelişme son yıllarda birçok yatırımcının bu alana ilgi duymasına neden oluyor. Ancak artık eski prim potansiyelleri bulunmuyor. Sektörün eski oyuncularından biri olarak proje geliştirmeye devam ediyoruz. Bu süreçte m2 fiyatı 3 bin TL ve altında kalan projeler gerçek ihtiyaca hitap ettiği için kolay satılıyor. Ancak doğru lokasyon seçimi yapılmayan 5 bin TL ve üzeri fiyatlı projelerde sorunlar yaşanıyor!’

“Faizler 2015’te düşmeyecek”

“Türkiye’nin çevresindeki belirsizlikler kısa vadede çözülmeyecek, Türk ekonomisi üzerinde baskı unsuru olmayı sürdürecek. Büyüme 2015’te 2014’e yakın seviyede olacaktır. 2015’te ABD merkez bankasının alacağı kararlar, bizim gibi gelişmekte olan, dış finansmana ihtiyaç duyan ülkelerin ekonomilerini etkileyecek. 2015’te faizlerin aşağı yönlü hareket etmeyeceğini öngörüyoruz. Potansiyelden düşük bir büyüme ve çift hanelerde seyreden faiz oranlan gayrimenkul sektöründeki hızlı gelişimi engelleyecektir. 24 Ekim BDDK verilerine göre, sektör büyüklüğü 121 milyar TL’ye ulaşırken bu yıl kredi hacmindeki büyümenin yüzde 10’larda kalmasını bekliyoruz. 2015 sonunda ise kredi hacminin katılım bankaları hariç 123 milyar TL’nin üzerinde olmasını tahmin ediyoruz!’

“Yabancı kaynağa ihtiyaç var”

“İnşaat sektöründeki hareketlilik 2015 yılında da devam edecek. Çünkü birçok inşaat firması kentsel dönüşüm konusundaki çalışmalarını önümüzdeki dönemde bir bir hayata geçirmeye başlıyor. Ancak birçok firma yatırım konusunda yabancı ortaklıklara gidebilir. Bir ya da birkaç dönüşüm projesini hayata geçirmek için ya öz kaynakların çok güçlü olması ya da dışarıdan kaynak sağlanması gerekiyor;’

“Talepte orta ve alt gelir grubu öne çıkıyor”

“Türkiye’deki konut talebinin yaklaşık yüzde 80’i orta ve alt gelir grubunun talebinden oluşuyor. Bu nedenle orta ve alt gelir grubuna hitap eden projeler daha satışa çıktığı dönemde hemen satılıyor. Ancak üretilen konutların büyük bir kısmı orta ve üst gelir grubuna yönelik projelerden oluşuyor. Bu da projelerin satışının yavaşlamasına neden oluyor.

Özellikle de kent merkezinden uzaklaştıkça üst gelir grubuna yönelik projelerin satışı zorlaşıyor!’

“Kentsel dönüşüm hızlanıyor”

“Gayrimenkul sektöründe konut üretimi özellikle kentsel dönüşüm projeleri ile devam ediyor. 2015’te yeni dönüşüm projelerinin birbiri ardına lansmanı yapılacak. Konut projelerinde özellikle kent merkezinde satış konusunda sıkıntılar yaşanmıyor ancak merkezden uzaklaştıkça özellikle de pahalı projelerde durgunluk görülecektir. Orta gelir grubunun talebini karşılayan projeler ise en kısa zamanda satılan projeler oluyor?

“Yatırımcıların tercihi kent merkezleri”

“Türkiye’de evlenmeler, ayrı eve çıkma gibi nedenlerle her yıl ortalama 800 binin üzerinde konut talebi doğuyor. Bu talebe karşın konut üreticileri de yeni projeler üretmeye devam ediyor. Ancak son yıllarda artan maliyetler nedeniyle talebin yoğun olduğu orta sınıfa dönük konut üretilemiyor. Yeni projelerin fiyatlarının yüksekliğine karşın insanların alım gücünün değişmemesi üst gelir grubuna yönelik konut satışlarında durgunluğa neden olacaktır. Yatırımcılar daha çok kent merkezlerini tercih ettikleri için buralardaki projelerde sıkıntılar yaşanmayacaktır.”


Yatırım Maliyeti Az İş Fikirleri İçin TIKLAYINIZ.

Bayanlara Ek İş Önerileri İçin TIKLAYINIZ.




Bunu da İnceledinizmi ?

canakkale

Çanakkale Gayrimenkul Yatırımcılarının Yeni Gözdesi

Çanakkale Boğazı Köprüsü’nün tüm güzergahı netleşti. İhalesinin, önümüzdeki yılın başında yapılması, temelinin ise 18 Mart …

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir