İstanbul-İzmir Otoyolu Üzerinde Yatırıma Uygun Arsaların Fiyatları

İSTANBUL ile İzmir arasını dokuz saatten 3.5 saate indirecek 426 kilometre uzunluğundaki Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun yüzde 95’i tamamlandı. İzmit Körfez Geçişi ve bağlantı yolları dahil 384 kilometresi otoyol, 42 kilometresi bağlantı yolu olmak üzere toplam 426 kilometre uzunluğundaki projenin tamamında 98 kilometre otoyol, 16 kilometre de bağlantı yolu işletmeye açıldı. Altınova-Gemlik arasındaki 40, Gebze-Altınova bölümünde (Osmangazi Köprüsü dahil) 12.6, Kemalpaşa ayrımı-Izmir arasındaki 20, Gemlik-Bursa kısmında 25 kilometrelik otoyol kesimi tamamlanarak hizmete alınırken, diğer bölümlerde çalışmalar sürüyor. En son olarak 1 Aralık 2018’de İzmir Otoyolu kapsamında İzmir ve Manisa’yı birbirine bağlayan Kemalpaşa-Saruhanlı etabı kullanıma açıldı. 49 kilometrelik bölümün açılmasıyla 1 saat süren bölüm 35 dakikaya indi. Projenin bu yıl tamamlanıp devreye alınması planlanıyor. 36 viyadük, üç tünel, 20 gişe alanı, 25 kavşak, altı otoyol bakım ve işletme merkezi, üç tünel bakım ve işletme merkezinin olacağı otoyol projesi hizmete girdiğinde, mevcut devlet yoluna göre mesafeyi 95 kilometre kısaltarak ortalama 8-10 saatlik ulaşım süresini 3-3.5 saate indirmesi, böylece yılda 650 milyon dolar tasarruf sağlanması öngörülüyor.

Tamamlanmasına çok bir süre kalmayan otoyol, geçtiği bölgeleri şimdiden ihya etmeye başladı. Para Dergisi olarak proje güzergahında yer alan, Orhangazi, Gemlik, Bursa, Karacabey, Ulubat, Mustafa Kemalpaşa, Susurluk Balıkesir, Savaştepe, Soma, Akhisar, Saruhanlı, Turgutlu ve İzmir’deki gayrimenkul piyasasını mercek altına aldık. Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyol projesinin geçtiği bölgelerdeki arazilerin bazılarında şimdiye kadar 3-4 kata ulaşan değer artışları yaşandığını gördük.

30 MİLYAR TL’YE MAL OLACAK

Başlangıçta 377 km otoyol ve 44 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 421 km olması planlanan Osman Gazi Koprüsü’nü de içeren Gebze-Orhangazi-îzmir Otoyolu, güzergah boyunca karşılaşılan zemin sorunları nedeniyle 384 km otoyol ve 43 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 426 kilometre olarak revize edilmişti. Proje, Türkiye’nin ulaştırma alanındaki en büyük yatırımlarından biri olarak da dikkat çekiyor. Projenin toplam maliyetinin 30 milyar TL’yi bulması bekleniyor. İhalesi 9 Nisan 2009’da yapılan Gebze-Orhangazi-lzmir Otoyol Projesi (Osman Gazi Köprüsü ve bağlantı /yolları dahil) Yap İşlet Devret (Y1D) modeli ile Nurol-Özaltın-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay Ortak Girişimi tarafından kurulan Otoyol A.Ş. tarafından yürütülüyor.

OTOYOL NERELERDEN GEÇECEK?

Gebze-Orhangazi-lzmir Otoyolu Projesi, Gebze’den başlayıp, Dilovası ile Hersek Burnu arasında yer alan İzmit Körfezi’ni uzunluğu 2.682 metre olan asma köprü ve her iki taraftaki viyadüklerle geçerek, Yalova’ya bağlı Altınova ilçesinin Hersek Köyü üzerinden, ÇavLişçifliği Köyü’nün yakınında D-575 no’lu Karayolu üzerindeki kavşağa bağlanacak. Bu kavşaktan sonra yeni otoyol, sırasıyla Altınova’ya bağlı Havuzdere Köyü ile Tavşanlı beldesini, Çiftlikköy ilçesine bağlı Kabaklı, Kılınç ve Laledere köylerini takip edecek. Otoyol, Orhangazi ve Gemlik yakınlarından devam edip Ovaakça kavşağı ile Bursa çevre yoluna bağlanacak. Otoyol, mevcut Bursa çevre yolundan sonra Bursa-Karacabey ayrımı kavşağından yeniden başlayarak, Susurluk’un kuzeyinden geçerek Balıkesir’e ulaşacak. Devamında Balıkesir’in batısından güneye yönelen otoyol, Savaştepe, Soma, Kırkağaç ilçelerinin yakınlarından geçerek, Manisa’nın Turgutlu ilçesi yakınlarında batıya yönelecek. Îzmir-Uşak Devlet Yolu’na paralel olarak ilerleyecek olan otoyol, nihayetinde İzmir Çevreyolu üzerindeki Anadolu Lisesi kavşağına bağlanacak.

7 BİN PERSONEL GÖREV ALIYOR

426 kilometre uzunluğundaki projenin tamamında 98 kilometre otoyol, 16 kilometre de bağlantı yolu işletmeye açıldı. Altınova-Gemlik arasındaki 40, Gebze-Altınova bölümünde (Osmangazi-Köpriisü dahil) 12,6, Kemalpaşa ayrımı-lzmir arasındaki 20, Gemlik-Bursa kısmında 25 kilometrelik otoyol kesimi tamamla-. narak hizmete alınırken, diğer bölümlerde çalışmalar sürüyor.

Gebze-Bursa ile Kemalpaşa ayrımı-îzmir arasındaki 98 kilometrelik otoyolla 16 kilometrelik bağlantı yolunun tamamlanarak işletmeye açıldığı, 115 kilometrelik kesimde de asfaltlama çalışmalarının sona erdirildiği belirtildi. Toplam 7 bin 143 personelin görev yaptığı projede 1.690 adet iş makinesi çalışıyor.

Türkiye’deki otoyollar üzerindeki ‘en uzun tünel’ unvanına sahip Bursa-Yalova arasındaki 3 bin 590 metrelik üç şeritli iki tüplü Orhangazi Tüneli, 21 Nisan 2016’da trafiğe açıldı. Kemalpaşa ayrımı-lzmir arasındaki otoyol kesimi içinde yer alan 3 bin 210 metrelik çift tüplü Belkahve Tüneli geçen yıl 8 Mart’ta, Gemlik-Bursa otoyolunda bulunan 2 bin 500 metrelik çift tüplü Selçukgazi Tüneli de geçen sene 12 Mart’ta tamamlanarak hizmete alındı.

36 VİYADÜKTEN 21’İ TAMAMLANDI

Gebze-Bursa kesiminde 12, Bursa-Balıkesir-Kırkağaç-Manisa bölümünde 22, Kemalpaşa ayrımı-lzmir tarafında iki olmak üzere 36 viyadükten Gebze-Bursa arasında 12, Su-surlıık-Balıkesir-Kırkağaç bölümünde 7, Kemalpaşa ayrımı-îzmir kesiminde 2 olmak üzere 21’i tamamlandı, Bursa-Ma-nisa arasındaki 15 viyadükte çalışmalar sürüyor. Projenin önemli bölümlerinden olan 253 metre uzunluğundaki Kuzey Yaklaşım Viyadüğü ile bin 380 metre uzunluğundaki Güney Yaklaşım Viyadüğü 1 Temmuz 2016’da hizmete girdi. 2 bin 238 metre ile Türkiye’deki otoyollar üzerinde yer alan en uzun viyadük olan Bornova Viyadüğü 8 Mart 2017’de açıldı.

Otoyolun öne çıkardığı bölgeler

Otoyolun geçtiği yerleşim alanlarında gelişme beklenirken, imara açılmamış bölgelerin de imara açılmasıyla birlikte güzergah üzerindeki arazilerde orta vadede değerlenmenin süreceği öngörülüyor. İşte, gelecek vaat eden güzergahlar…

• Danca – Gebze – Çayırova – Dilovası
• Yalova – Çavuşçiftliği – Havuzdere – Kocadere
• Bursa – Görükle – Nilüfer – Çağlayan – Orhangazi – Gemlik -Mudanya – Karacabey
• Manisa – Turgutlu – Saruhanlı – Akhisar – Kırkağaç – Soma
• İzmir – Bornova – Çamdibi – Altındağ – Sütçüler -Kemalpaşa OSB

EN YÜKSEK ARTIŞ İZMİR’DE

Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endek-sa.com’un güncel verilerine göre, Gebze-İzmir Otoyol projesi, geçtiği bölgelerdeki konut ve arsa fiyatlarını önemli ölçüde etkiledi. Endeksa’nın verilerine göre, Gebze-İzmir Otoyol projesinin güzergahındaki bölgelerin son üç yıldaki fiyat artışları incelendiğinde en yüksek artışın İzmir’de olduğu görülüyor. İzmir’de son üç yılda konut fiyatlarında yüzde 152 oranında, imarlı arsa fiyatlarında yüzde 58, tarla fiyatlarında ise yüzde 65 artış meydana geldi.

Tarla fiyatlarında ise Mustafakemalpaşa, Bursa ve Karacabey’deki değer artışı öne çıkıyor. Endeksa verilerine bakıldığında, son üç yılda tarla fiyatlarında Mustafakemalpaşa’da yüzde 100, Bursa’da yüzde 74, Karacabey’de ise yüzde 72 oranında artış oldu.

Endeksa GEO’su Görkem Öğüt, bu bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenlere halihazırda fiyatı yükselmiş bölgelerden ziyade yeni gelişmekte olan bölgelere odaklanmalarını tavsiye ediyor. Öğüt, “Otoyol projesinin ta-mamlanması ile bu bölgelerde daha fazla artış beklemekteyiz” şeklinde öngörüde bulunuyor.

ARSA FİYATLARI NE SEVİYEDE?

Emlak Akademisyeni Hakan Erilkun, Gebze, Yalova, Manisa istikametinden İzmir’e varan otobanın en fazla değer kazandırdığı arazilerin Yalova Çiftlikköy’den başladığına işaret ediyor. Erilkun, otoyolun geçtiği bölgelerdeki arazi fiyatları hakkında şu bilgileri veriyor:

“Yalova’nın Altınova İlçesi Tavşanlı Beldesi’nde üç kata izinli imarlı arsaların metresi 750 ila 1.000 TL, iki kata izinli imarlı arsaların metrekaresi 400 ila 650 TL, imarsız araziler ise metrekare bazında 40 ila 100 TL, aralığında satılıyor. Yalova’nın Çiftlikköy İlçesi Laledere ve Kılıç Köyü’nde imarsız köy içi arazilerin metrekaresi 100 ila 160 TL, imarsız tarım arazilerin metrekaresi ise 40 ile 100 TL aralığında.

Bursa’nın Karacabey Ilçesi’nde dört kata izinli imarlı arsaların metrekaresi 700 ila 1.200 TL, iki kata izinli imarlı arsaların metrekaresi 300 ila 450 TL, imarsız arsalarınki ise 10 ila 100 TL aralığında satılıyor. Bursa’nın İznik îlçesi’nde iki kata kadar izinli imarlı arsaların metrekaresi 400 ila 800 TL, arsaların metrekaresi ise 50 ila 115 TL aralığında işlem görüyor. Bursa’nm Gemlik İlçesi’nde üç kata kadar imarlı arsaların metrekare fiyatları, 700 ila 1.100 TL, imarsız arazilerin ise 30 ila 100 TL aralığında seyrediyor. Bursa’nın Susurluk îlçesi’nde üç kata kadar imarlı arsaların metrekaresi 300 ila 500 TL, dört kata kadar imarlı arsaların metrekaresi, 500 ila 700 TL, beş kata kadar imarlı arsaların metrekaresi ise 900 ila 1.000 TL, imarsız araziler ise 15 ila 30 TL aralığında satılıyor. İzmir’in Kemalpaşa İlçesinde imarlı arsalar, metrekare bazında 900 ila 1.500 TL, imarsız araziler ise 50 ila 200 TL aralığında satılıyor.

SANAYİ İMARLILAR ÇOK DEĞERLENDİ

Otoyolun geçtiği noktalardaki arazilerin konut veya sanayi imarlı olmasına göre farklar oluştuğuna işaret eden Erilkun, lojistik noktalara yakınlığı olan sanayi imarlı arsalarda büyük değer artışları yaşandığını vurguluyor. Bu bölgelerde en son değer artışının Manisa, İzmir Aliağa ve Kemalpaşa ve İznik civarında yaşandığını kaydeden Erilkun, yatırımcılara şu tavsiyelerde bulunuyor:

“Konum itibarıyla bağlantı akslarında yer alan bu noktalarda henüz imara açılmamış tarla vasfındaki topraklara talep çok daha fazlalaşıyor. Bence talep artışı Yalova ve İznik civarında yoğunlaşacaktır. Zira lojistik anlamda kilit noktası olan bu noktalar sanayi açısından büyük bir avantaj teşkil ediyor. Otoyolun geçtiği noktalarda yatırım yapmak isteyenlere tavsiyemiz henüz imara açılmamış noktalara yönelmeleridir. İyi bir kar bırakabilmesi için arsa arazi yatırımlarının uzun vadeli yatırımlar olarak düşünülmesi gerekir. Bu nedenle henüz imara açılmamış noktalardan yer almaları, imarın gelmesiyle beraber yatırımlarını kat be kat değerleyecektir. Öncelikli olarak otoyola yakm noktaları tercih etmelerini tavsiye ediyoruz. Bunun için de ana akslar olan Yalova ve İznik ile çıkış aksı olan Manisa ve İzmir çıkışında yoğunlaşmalarını tavsiye ediyorum.”

SUSURLUK ÖN PLANDA

Yalova ve Bursa ile kıyaslayınca Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun çok daha düşük oranlarda fiyatlandığı bir il de Balıkesir oldu. Otoyol inşaatının daha düşük seviyelerde olması nedeni ile artışın diğer illere göre kısıtlı oranlarda yaşandığı ilde son beş yılda yüzde 100’ün üzerinde artış oldu.

Balıkesir ilinde özellikle Susurluk ve çevresi en çok talep edilen bölge olarak ön plana çıkıyor. İzmir-İstanbul Otoyolu’nda çalışmalarının sürdüğü Bornova viyadüğü ve Kemalpaşa Bağlantı Yolu bölgesindeki Pınarbaşı, Doğanlar ve Yunus Emre mahallesi mevkilerinde gayrimenkul fiyatlarında yüzde 25 oranında arttı. Ancak projenin tamamlanması sonrasında fiyatların daha da artması bekleniyor.

Gebze-Orhangazi-lzmir Otoyolu’nun Manisa ayağının Şehzadeler, Soma, Kırkağaç ve Turgutlu ilçelerinin yakınlarından geçmesi nedeniyle bu bölgelerde arsa ve arazi fiyatlarında önemli oranlarda artış bekleniyor. Soma- Kırkağaç bölgesinde tarla vasıflı arazilerin metrekare satış fiyatları son iki yılda ortalama iki kat arttı.

İZMİR DEĞERLENİYOR

Otoyol çalışmasının özellikle İzmir’in yeni ^Bornova olarak adlandırılan Çamdibi-Altındağ bölgesinde ciddi bir talep yaratması bekleniyor. Otoyol aracılığıyla İzmir’e gelenleri ilk karşılayan bölge, aynı zamanda arsa ve satış fiyatları nedeniyle de İzmir’in gelişmeye en uygun bölgesi olarak değerlendiriliyor. Bu bölgelerde projenin açıklandığı 2013 yılından bu yana arsa değerleri ortalama olarak iki kat artış gösterdi. Öyle ki Çamdibi ve Altındağ’da 2013 yılında metrekare bazında 600 ila 850 TL arasında satılan konut imarlı arsaların metrekare fiyatları bugün 2 bin TL sınırına dayanmış durumda.

Proje nedeniyle emlak sektöründe Bornova ilçesi ile beraber doğrudan etkilenmesi beklenen bir diğer bölge de Kemalpaşa ilçesi. Kemalpaşa OSB’nin kuzeyinden devam eden otoyol, en başta Kemalpaşa OSB olmak üzere, Sütçüler ve Kemalpaşa ilçe merkezlerinde gayrimenkul fiyatlarında son üç yılda yıllık ortalama yüzde 50’lcrc varan oranda artış gözlendi.

Ekonomiye 6 milyar TL’lik katkı

Bursa Eskişehir Bilecik Kalkınma Ajansı (BEBKA) tarafından yapılan ekonomik etki analiz raporuna göre, projenin 2030 yılına kadar bölge ekonomisine yıllık ortalama 4 milyar TL, üretime ise 2 milyar TL katkı yapacağı tahmin edilirken, 11 bin 400 kişiye de istihdam sağlayacağı öngörülüyor. Projede öne çıkacak sektörler ise otomotiv, tekstil ve turizm olacak. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2017 yılı verilerine göre, 2016’da İstanbul’dan 33 bin 399 kişi Ege’ye, 48 bin 159 kişi Doğu Marmara’ya, 32 bin 90 ise kişi Batı Marmara bölgesine göç etti.

Mesut SANCAK / Folkart Yönetim Kurulu Başkanı
“Ulaşımda devrim niteliğinde olacak”

İstanbul-İzmir otoyolu bitirildiğinde, iki kent arasındaki ulaştm süresi 3.5 saate inecek. Yüzde 95’lik bölümü tamamlanan projenin, İzmir için yeni bir ufuk açacağını söylemek mümkün. Otoyolun bitmesiyle, İstanbul, Kocaeli, Yalova, Çanakkale, Balıkesir, İzmir ve Bursa gibi iller arasında ekonomik ilişkiler gündeme gelecek. İstanbul içinde bir noktadan diğer noktaya gitmenin ortalama üç saati bulduğunu düşünürsek, otoyol, “ulaşımda devrim” niteliğinde bir proje olacak. Bu projeden en karlı çıkacak şehir ise İzmir olacak. Çünkü artık sıkışan İstanbul’dan uzaklaşmak isteyen ve yeni bir yaşam kalitesinin hayalini kuran insanlar, İzmir’e göç etmeye başladı.

İzmir’in bu yükselişi döneminde, şehrin yereldeki kalkınma hareketi, yeni kamu yatırımları, yabancı yatırımcının gelişi ve özel sektörde her alanda yapılacak güçlü, yeni yatırımlar büyük önem taşıyor. Türkiye’nin, tüm kurumlan ve stratejileriyle, hızlı ve güçlü politikalarıyla, ekonomik hedeflerine ilerleyeceğine inanıyoruz. Bu nedenle de yeni projemiz Folkart Vega’nın inşaatına başladık. 850 milyon TL yatırım değerine sahip Folkart Vega’nın Jansmanım geçtiğimiz ekim ayında gerçekleştirdik.

Ahmet ASLAN / Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı
“Otoban giriş çıkışına yakın alanlarda yatırım yapılmalı”

Otoyol güzergahında, yerleşim alanlarının büyümesi kaynaklı bir değer artışı yaşanıyor.

Güzergâh yerleşim alanlarının dışından tarım arazilerinin yoğun olduğu bölgelerden geçiyor. İstanbul’deki gayrimenkul değer artışları alım gücünü zorladığı için yatırımcılar güzergâh boyunca yatırım yapıyor. Üç yıl önce verimsiz tarla fiyatları metrekare bazında 1 TL iken, günümüzde 6-10 TL metrekare birim bedellere çıkan bölgeler olduğu görülüyor.

Otoyol projesinde en çok prim artışı olan lokasyonlar, otoyol ile bağlantısı olan konumlar Yalova Kılıç Mahallesi, Bursa Orhangazi çıkışı, Bursa Mudanya çıkışı, Akhisar ve Soma çıkışıdır. Bu bölgeler oturmuş şehir ve ilçe merkezleri olduğu ve giriş çıkış güzergahlarında bulundukları için gelişimleri daha hızlı sağlanıyor. Özellikle Orhangazi ve Yalova Kılıç çıkışları ana aksa direk bağlantı üzerinde olduğu, Orhangazi güzergahı İznik Gölü istikametinde olduğu (yerli günü birlikte turist güzergahı) ve Yalova Kılıç ise Termal ve Kocaeli yolu üzerinde olduğu için buralarda gelişimin hızlı olacağını düşünüyoruz. Otoyol güzergahında yerleşim yerlerine yakın verimsiz tarım arazilerinin bulunduğu bölgelerde, otoban giriş çıkışına yakın alanlarda yatırım yapılmasının uygun olacağı aksi takdirde tek bir seçenek göz önüne alındığı takdirde riskin daha çok ve değer kaybının daha fazla olacağı kanaatindeyiz. Yatırım için yerel seçim sonuçlarının beklenilerek imar ve iskan konusunda deneyimli adayların seçildiği yerleşim yerlerini önceleyerek yatırım yapılmasının riskleri azaltacağını düşünüyoruz.

Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Genel Müdürü
“Proje en çok İzmir’e fayda sağladı”

İstanbul-İzmir otoyolu projesi, ülkemizin en büyük ulaşım projelerinden biri. Proje tamamlandığında önemli bir nüfusu barındıran Marmara Bölgesi ile Ege Bölgesi, otoyol ağı ile birbirine bağlanmış olacak. Çalışmanın Gebze ile Bursa, Kemalpaşa ve İzmir arası işletmeye açılmıştı. Bu noktada mevcut güzergah üzerinden Gebze, Altınova, Çiftlikköy ve Gemlik bölgesinde konut fiyatları yaklaşık dört yılda yüksek oranlarda artış gösterdi. İzmir’de özellikle Bornova, Kemalpaşa ilçesinde artışlar son dört yılda yüzde 100’e ulaştı. Konut fiyatlarındaki artışlar açısından proje en çok İzmir’e fayda sağladı diyebiliriz.

Ülkemizin sanayi, hizmet ve turizm sektörlerine ilişkin kuruluşların yoğun olarak yer aldığı şehirlerinden geçen proje, Kocaeli başta olmak üzere Yalova, Bursa, Balıkesir, Manisa ve İzmir illerini yakından ilgilendiriyor. Projenin bu iller içinde özellikle 112 km’sini barındıran Manisa ve Yalova’ya ayrı bir fayda sağlayacağını göreceğiz. Bu iller sanayi açısından da artık önemli merkezler haline gelecek. Bu şehirlerden geçen bağlantı güzergahları organize sanayi bölgesi (OSB) ilan edilen yerlerin değerini de artıracak.

OKHAN ŞENTÜRK / AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR