Kanal İstanbul’un Değerini Artırdığı Bölgeler

Kanal İstanbul Projesi de dahil olmak üzere Türkiye’de geliştirilen mega projeler hayat bulmadan güzergahlarına değer katıyorlar. Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinde olduğu gibi dünyanın en büyük ulaşım projelerinden biri olması beklenen Kanal İstanbul için de benzer durum söz konusu.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın başbakanlığı döneminde 2011 yılında ‘Çılgın Proje’ olarak açıkladığı bu proje, son yedi yılda Arnavutköy, Küçükçekmece, Avcılar ve Başakşehir ilçelerindeki 22 bölgede konut fiyatlarını yükseltti. Çılgın Proje, Arnavutköy’deki tarla ve arsaların fiyatlarına da yükseliş getirdi.

Çılgın Proje olarak adlandırılan Kanal İstanbul Projesi, bugünün cumhurbaşkanı o dönemin ise başbakanı olan Recep Tayyip Erdoğan tarafından ilk açıklandığında takvimler 2011 ‘i gösteriyordu.

İstanbul’a “İkinci Boğaz hattı” olarak planlanan bu projeyle İstanbul Boğazı’ndaki gemi trafik yükünün azaltılması hedefleniyor. Büyük ses getiren projenin net güzergahı hakkında ilk başlarda bilgi verilmezken, beş farklı alternatif güzergah olduğu konusunda haberler yapıldı.

Söylentisi bile tartışmalara neden olan Çılgın Proje’nin ayrıntıları, 15 Ocak’ta yapılan basın toplantısında Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan’ın yaptığı sunumla duyuruldu. Proje güzergahı Küçükçekmece-Sazlıdere-Durusu hattı olarak netlik kazanmış oldu.

Avcılar, Küçükçekmece, Başakşehir ve Arnavutköy’den geçecek olan yaklaşık 45 kilometre uzunluğundaki Kanal İstanbul Projesi güzergahı, Küçükçekmece Gölü’nden başlayarak Karadeniz kıyısında son buluyor.

Bu projenin ileriki yıllarda, şehirleşme, taşımacılık, turizm ve ticaret başta olmak üzere birçok alanda, İstanbul ile birlikte Marmara Bölgesi’ni hatta tüm ülke ekonomisini etkileyecek bir mega proje olması bekleniyor.

Türkiye’nin dünyada yankı uyandıracak Çılgın Projesi, ilk duyurulduğu günden bu yana geçen süre zarfında alternatif güzergahlardaki arazi ve gayrimenkullerin değerlerini artırdı. Öyle ki en olası güzergah olarak sunulan ve ocak ayında açıklanan güzergahta ciddi bir fiyat hareketliliği gözleniyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme, Ekonomist Dergisi için, Kanal İstanbul Projesi’nin netleşen güzergahında son yedi yıllık süreçte yaşanan arsa ve gayrimenkul fiyatlarındaki değişimi inceledi.
Mega proje etkisi Türkiye’de son yıllarda hayata geçirilen Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Osman Gazi Köprüsü gibi büyük ulaşım projeleri daha isimleri anılmaya başladığı andan itibaren bulundukları bölgeleri değerlendirdi.

Bu projelerin birincil çevreleri yüzde 300’lere varan oranlarda değerlenirken ikincil bölgeler de bu değerlenmeden nasibini aldı. Örneğin Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprüleri, geçtikleri bölgeler ile bağlantı yollarının uzandığı toplam 81 bölgedeki arazilere ve gayrimenkullere değer kattı ve bu yükselişin önümüzdeki yıllarda da sürmesi bekleniyor. Benzer bir gelişmenin daha sınırlı da olsa Kanal İstanbul güzergahında da görülmesi öngörülüyor.

Kanal İstanbul ile 22 bölgede fiyatlar uçtu

Bu değerleme çalışmasından ortaya çıkan sonuca göre, Arnavutköy, Küçükçekmece, Avcılar ve Başakşehir ilçelerindeki 22 bölgede konut fiyatları yukarı yönlü bir seyir izledi.

Arnavutköy İlçesi’nde ilçe merkezi ve Hadımköy en çok değerlenen bölgeler olurken, burada 2010 yılında 700 ile bin TL/m2 arasında olan konut fiyatları günümüzde 2 bin ile 2 bin 600 TL/m2’lere ulaştı. İstanbul’un arsa ve tarla stoku ile öne çıkan bölgesi olan Arnavutköy’de arazi fiyatları da yukarı yönlü seyir izledi. Örneğin Balaban köyünde 2010 yılında m2’si 6-8 TL olan tarla fiyatları bugün 200-250 TL’lere ulaşırken, Yeniköy’de 2010 yılında 60-70 TL/m2 olan tarla fiyatları günümüzde 750-850 TL/ m2’leri buldu.

İlçenin Karadeniz kıyısında yer alan Karaburun’da 2010 yılında 220-250 TL/ m2 olan arsa fiyatları da bugün bin 300-bin 600 TL/m2 seviyelerine yükselmiş bulunuyor.

Kanal İstanbul Projesi ile fiyatlar nasıl değişti?

Kanal İstanbul’a sınırı olan bir diğer ilçe olan Küçükçekmece’nin dokuz mahallesi de projeden nasibini aldı. Burada en çok değer artışı görülen Fatih ve Cumhuriyet mahallerinde 2010 yılında 800 ile bin 100 TL/m2 arasında olan konut fiyatları günümüzde 2 bin 600 ile 3 bin 400 TL’ler seviyesine çıkmış durumda.

Cennet Mahallesi’nde 2010 yılında 900 ile bin 300 TL/m2 arasında olan fiyatların ise günümüzde 2 bin 800 ile 3 bin 600 TI7 m2 seviyesine çıktığı görülüyor. Avcılar’daki Firuzköy ve Üniversite mahallelerinde 2010 yılında 900 ile bin 300 TL/m2 arasında olan fiyatlar günümüzde 2 bin ile 3 bin TL7m2 seviyesine çıktı. Gümüşpala Mahallesi’nde ise 2010’da 800 ile bin TL/m2 arasında olan fiyatlar günümüzde 2 bin 200 ile 3 bin 200 TL/m2’lere ulaştı.

Yalnız bu gelişimde sadece Kanal İstanbul Projesi’nin değil, metrobüs ve planlanan metro hatlarının da etkili olduğuna dikkat çekiliyor. Başakşehir’de ise Güvercintepe, Kayabaşı, Altınşehir, Başakşehir Merkez ve Bahçeşehir ikinci Kısım mahallelerinde fiyat artışı yaşandı. Güvercintepe, Kayabaşı ve Altınşehir’de 2010 yılında 800 TL/m2’den başlayan konut fiyatları bugün 3 bin 300 TL’lere kadar ulaşmış durumda. Bunda Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü güzergahına yakınlığın da etkili olduğuna işaret ediliyor.

Karma etki

Bölgeye olan talebin ve buna bağlı gayrimenkul değerlerinin, projenin ilk duyurusunun yapıldığı 2011 yılından itibaren, yatırım amaçlı alımlarla birlikte artış trendinde olduğu görülüyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Kalite ve İş Geliştirme Yönetici Yardımcısı Gamze Ertaş Karcıoğlu, bu büyük değer artışlarında tek başına Kanal İstanbul Projesi’nin etkili olmadığını, Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu projelerinin de değeri artıran yapılar içinde olduğunu vurguluyor.

Karcıoğlu, “Bölgedeki yatırım amaçlı alımlar projenin açıklanmasıyla birlikte 2011 yılından itibaren başladı ve dinamiğini artırarak devam etti. Yedi yıl içinde yatırımcıların bölgeye olan yoğun ilgisi büyük değer artışlarını da beraberinde getirdi ve gayrimenkul geliştiricileri hızla bölgede yerlerini almaya başladı” diye konuşuyor.

Gamze Ertaş Karcıoğlu, bölgede 2011 yılında Kanal İstanbul projesi duyurusu yapılmadan önceki arazi değerleriyle sonraki değerler incelendiğinde Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi mega projelerin de etkisiyle önemli değer artışlarının yaşandığına işaret ediyor.
Karcıoğlu, “Arnavutköy’e bağlı Baklalı, Balaban, Boyalık, Çilingir, Dursunköy, Durusu, Hacımaşlı, Haraççı, Karaburun, Sazlıbosna, Taşoluk, Tayakadın, Yassıören, Terkos ve Yeniköy bölgeleri bu mega projenin etkisinin görüldüğü en önemli bölgeler” diyor.

Proje güzergahı ve yakın çevresindeki arazilerin yanında hem yatırım hem de oturum amaçlı konutlara olan ilginin de arttığını söyleyen Gamze Ertaş Karcıoğlu, buna bağlı olarak değerlerin de artışa geçtiğini belirtiyor. Karcıoğlu, proje güzergahı üzerindeki Avcılar, Küçükçekmece, Başakşehir ve Arnavutköy ilçelerinin projeden etkilenen konut bölgeleri olarak karşımıza çıktığını da vurguluyor.

Ne zaman başlanacak?

Projede ilk kazmanın bu yıl vurulmasının planlandığı açıklanmıştı ancak genel beklenti projenin önümüzdeki yıllara sarkacağı yönünde. Kanal İstanbul Projesi’ndeki karayolu ve demiryolu geçiş güzergahları belirlenirken TEM Otoyolu geçişinden D-100 Karayolu geçişine, metro ve Yüksek Hızlı Tren geçişlerine kadar 11 güzergah belirlenmiş durumda.

Kanal İstanbul projesi kapsamında, kanal güzergahı ile entegre olarak liman, lojistik merkez, yapay ada gibi projelerin planlama çalışmaları devam ediyor. Kanal İstanbul’un maliyeti konusunda henüz net bir bilgi yok. Ancak 10,5 milyar Euro ile şu anda Türkiye’nin en büyük projesi konumunda olan Üçüncü Havalimam’nı yatırım bedeliyle geçeceği tahmin ediliyor.

İş merkezi olur mu?

Kanal İstanbul’un güzergahındaki bölgeler şu anda daha çok ikamet amaçlı olarak tercih ediliyor. Ancak altyapı yatırımlarının gerçekleştirilmesi, ulaşım projelerine ağırlık verilmesi, Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü gibi mega projelerin birbiriyle entegrasyonunun sağlanması ve ticari ünitelerin de bölgede yerini almaya başlamasıyla birlikte iş merkezlerinin de bu bölgeye kayma potansiyeli doğdu. Önümüzdeki yıllarda proje çalışmalarının başlaması ve ilerlemesiyle, İstanbul’da belli yerlerde yoğunluk gösteren iş merkezlerinin bu bölgelere kayarak yeni iş ve yaşam alanları oluşturması bekleniyor.

Projenin duyurusunun yapılmasından bu zamana kadar hem arazi hem de konut değerlerinin belli bir seviyenin üstüne çıkmasıyla bundan sonra proje kapsamında ilerleme olması bekleniyor. Gamze Ertaş Karcıoğlu, “İhalelerin gerçekleşmesi, proje inşaatının başlaması, ulaşım projelerinin faaliyete geçirilmesi, proje kapsamındaki yapılaşmalar ile çevredeki yapılaşma koşullarının netlik kazanması, bölgedeki gayrimenkul değerlerini etkileyebilir” yorumunu yapıyor.

Projelere gaz verdi

Kanal İstanbul güzergahında yer alan Küçükçekmece, Avcılar, Başakşehir ve Arnavutköy ilçeleri İstanbul’un yeni gelişim bölgeleri olarak öne çıkıyor ve bu bölgelerde Mesa’dan Babacan Holding’e, Artaş İnşaat’tan Hasanoğlu İnşaat’a kadar pek çok şirket projeler üretiliyor.

Son dönemde Kanal İstanbul’un net güzergahının açıklanmasının ardından kanala yakınlık, projelerde pazarlama unsuru olarak kullanılmaya da başlandı. Hasanoğlu inşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Haluk Hasanoğlu, mega projelerin bölgelerin gelişimine önemli katkılar sağladığına, Kanal İstanbul güzergahının da uzun süre popülerliğini koruyacağına işaret ediyor.
Hasanoğlu, “Kanal İstanbul’un güzergahının açıklanması ile bölgeye gerek yerli gerekse yabancı yatırımcılar tarafından yoğun bir ilgi oldu. Bu lokasyonda uzun yıllardan bu yana Banu Evleri markasıyla geliştirdiğimiz üç projemizde de yabancı yatırımcılara önemli sayıda toplu satışlar yapmamız, Kanal İstanbul Projesi’ne olan ilginin bir örneği olarak gösterilebilir” diyor.

Uzun vadeli yatırım

Kanal İstanbul’un bir mega proje olduğunu, yatırım ve inşa süreçlerinin zaman alacağının göz ardı edilmemesi gerektiğini belirten Haluk Hasanoğlu, bu bölgelere yatırım yapmak isteyenlerin yatırımlarını uzun vadeli olarak planlamalarının daha doğru olacağına vurgu yapıyor.

2010’dan bu yana Kanal İstanbul güzergahındaki Ispartakule ve çevresine yatırım yaptıklarını belirten Haluk Hasanoğlu şöyle devam ediyor:

“Yatırımlarımız ağırlıklı olarak arazi ve arsa yatırımı ile konut ve ticari alanların olduğu projeler. Kanal İstanbul Projesi’nin hayata geçirilmesinin kesinleşmesiyle yatırımlarımızı arttırarak devam ettirme kararı aldık. Bu güzergahta toplam 100 milyon TL değerinde 86 bin m2 tapulu arsamız bulunuyor. Arsa stoklarımız üzerinde odak noktası aile olan projeler geliştirmeye devam edeceğiz.”

Erhan Boysanoğlu Mesa İnşaat YKB
“Arsa değerleri aşağı çekilmeli”

“Kanal İstanbul’a 600 metre mesafedeki TEMA İstanbul projemizde 600 dönümün üzerinde arazimiz var. Bahsedildiği gibi projede marinalar yapılacaksa hat bambaşka olacak.
Türkiye’de arsa değerlerinin çok artmasının en büyük nedeni Emlak Konut ve TOKİ’nin yüksek değerli ihaleleridir. İhaleler arsa değerlerini artırıp, arsaların inşaat maliyetlerine etkisinin yüzde 50’lere çıkmasına neden oldu. Bu projeyle birlikte arsa değerlerine yüzde 25-30’lara çekip konuta ulaşımı kolaylaştırabilirler.”

Süleyman Çetinsaya Artaş İnşaat YKB
“Gelişen bölge olduğu için yatırım yaptık”

“Kanal İstanbul çevresinde geçmişte m2’si 15-20 TL olan arazilere bugün 200-400 TL isteniyor. Kanal civarında arazilerimiz, yatırımlarımız var. Gelişen bölgeler olduğu için o bölgelere yatırım yapmıştık. Emlak Konut’un da hat üzerinde arazileri var. Kayaşehir ve Resneli arasından kanal geçmesi, Üçüncü Havalimanı’na yakın olması gibi faktörler 3-5 yıl içinde bölgenin değerini artıracaktır.”

Ali Dumankaya DKY İnşaat YKB
“Yakın bölgeleri değerlendirecek

“Kanal İstanbul projesinin farklı etaplar halinde f projelendirilip devreye alınacağını düşünüyorum. Bahsi geçen etapları içiren bölgelere yapılacak konutların ve o bölgelerdeki arsaların satışıyla kanal yapımının finansmanı sağlanabilir. Bizim de Sultangazi projemiz Kanal İstanbul’a çok yakın. Kanal İstanbul projesi yakın bölgeleri de değerlendirecektir.”

Makbule Yönel Maya TSKB Gayrimenkul Değerleme Gnl. Md.
“Fiyat artışı yavaşlayabilir”

“Kanal İstanbul projesi realize olsa da çevresindeki bölgelerdeki fiyat artış oranları geçmişteki kadar yüksek olmayabilir. Bundan önceki yedi yılda proje çok konuşulduğu için çok hızlı değer artışı görüldü, bundan sonra aynı artış yaşanmayabilir. Finansman konusu köprülerdeki gibi yap-işlet-devret modeli olmayacaktır. Burada proje etap etap bölünüp ilerlenebilir diye düşünüyorum.”

Hakan Çelik Hürriyet Emlak Genel Müdürü
“Yeni gayrimenkul alanları oluşacak”

“Kanal İstanbul projesinin ocak ayında güzergâhı belli olduktan sonra, Küçükçekmece, Başakşehir, Arnavutköy ve Avcılar ilçelerinde hissedilir bir emlak hareketliliği yaşandı. Pek çok yatırımcı bu bölgelere büyük yatırımlar yaptı, projeye yakın lokasyonlarda çok sayıda marka konut projesine başlayacağını duyurdu. Proje ile birlikte daha pek çok yeni gayrimenkul alanı oluşacak gibi görünüyor. Bu, İstanbul ve Türkiye ekonomisi adına büyük bir avantaj demektir.”

İbrahim Babacan Babacan Holding YKB
“10 milyar TL’lik proje yapacağız”

“Kanal İstanbul’un çevresinde altı yıldır arazi araştırıyoruz. Bugüne kadar Sazlıbosna, Şamlar, Dursunköy, Resneli, Hoşdere, Baklalı ve Balaban’da ¦A toplam 600 bin m2 arsa stoku elde ettik. Bölgede beş yılda 10 milyar TL değerinde proje inşa etmeyi planlıyoruz. Yatırım için Kanal İstanbul ihalesinin ve çalışmaların başlamasını bekliyoruz. Elimizdeki arsaları beş yıl içinde etaplar halinde kullanarak, yatırımlarımızda aşamalı olarak ilerleyeceğiz.”

Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist