Anasayfa / Emlak Haberleri / Türkiye’de artık 3’üncü nesil AVM dönemi yaşanıyor

Türkiye’de artık 3’üncü nesil AVM dönemi yaşanıyor




Perakende AVM’lerin kolonlarında yükseliyor

Perakendenin lokomotifi olan AVM’ler sayıca hızla artarken, değişen konseptleriyle tüketicilere bir yaşam merkezi alternatifi sunuyor. “Türkiye’de artık 3’üncü nesil AVM dönemi yaşanıyor” diyen sektör uzmanlarına göre, artık yasal düzenlemelerle birlikte daha dışa açık AVM’ler ön planda olacak. 2012 yılında devreye girecek 45 yeni AVM ile birlikte 5 milyar dolarlık bir yatırım ve 67 bin 500 kişilik yeni istihdamdan söz ediliyor.

Perakende, Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri. Son beş yıldır büyük bir değişim yaşıyor, sektör hızla büyüyor. 230 milyar dolarlık büyüklüğe ulaşan toplanı perakende sektörünün, bu yıl sonunda 260 milyar dolara ulaşması hedefleniyor. Bugün 55 milyar dolar olan gıda dışı perakende cirosunun ise 60 milyar dolara ulaşması bekleniyor. Perakende sektörünün son beş yıllık baş döndürücü hızdaki büyümesinde kuşkusuz alışveriş merkezlerinin ki artık onlara AVM diyoruz-, payı büyük. 1988 yılında Türkiye perakende sektörünün Galleria Alışveriş Merkezi ile başlayan dönüşüm hikayesinde bugün önemli noktalara geldik. Türkiye genelinde yoğunluk bakımından İstanbul’un başı çektiği AVM sayısında 298’e ulaştık.

Bu yıl ise 45 yeni AVM’nin açılışını yapacağız. Bu yıl yapılacak 45 yeni AVM için 5 milyar dolarlık bir ya-nnm ve 67 bin 500 kişiye yeni iş imkanı sağlanmış olacak. Dönüşüm hızla devam ediyor. Galleria ile başlayan yolculukta AVM yatınmlan hız kazanıyor, AVM konseptleri değişiyor. Artık tüketicinin sadece alışveriş yapmasına yönelik değil, tüketiciye bir yaşam tarzı sunmayı hedefleyen AVM’ler geliştirilmeye başlanıyor. AVM’ler hem yatırımcı, hem perakende sektöründe gösteren marka sahibi şirketler ve hem de girişimciler için bir eko sistem varanvor.

Tarihsel gelişim

Perakendenin Türkiye’deki hızlı büyüme sürecinden bahsettik. Perakendenin büyümesiyle Türkiye’nin markalan da büyümeye başladı. Özellikle hazır giyim markalan… Hazır giyim markalannın büyümesi de kesinlikle cadde mağazacılığından çok AVM’lerin devreye ginnesiyle gerçekleşti. Türk tüketicisi AVM’lerde vakit geçirmeye, alışveriş yapmaya, hatta sosyalleşmeye AVM’lerle başladı. Galleria ile başlayan süreç, 90’lı yıllarda yeni AVM’lerin portföye eklenmesiyle devam etti. Özellikle Kıta Avrupası’ndan örnek alınarak yapılan AVM’ler vardı 90’larda. Bir hipermarket ve yapı marketin etrafında donatılan AVM’ler uzun yıllar tüketicinin büyük ilgisiyle karşılandı.

Buna en güzel örnek olarak Carrefour’ları verebiliriz. Fransız konseptli bu AVM tarzı, yıllar geçtikçe yerini bambaşka konseptlere bıraktı. Arsaların pahalı olmasından dolayı katlı AVM’ler devreye girdi. Bunun bir adım ötesinde ‘kule tipi’ denilen, üst katlarda ofis ve konutlann olduğu, alt kısımda ise AVM’nin olduğu tarzlar gelişti. Bu da daha çok Uzakdoğu’dan esinlenerek yapılan modellerdi.

AVM’ler son 20 yılda nasıl bir değişim ve gelişim izledi diye soracak olursak, bunun cevabını ‘şu anda 3.nesil AVM dönemi yaşanıyor’ şeklinde vermek mümkün. Sigara yasağı ile birlikte AVM’ler mecburen konsept değişikliğine gitti.

3.nesil AVM dönemi

Birinci nesil AVM’lere Galleria örneğini verebiliriz. Birinci nesil AVM’lerde dışarının görülmesine imkan verilmeyen bir mimari yapı vardı. Tüketici dış ortamla tamamen bağlantısını kesiyordu. ikinci nesil AVM’lere geçiş yapıldığında biraz daha açık kapalı modellere geçilmeye başlandı. Buna da en güzel örnek Flyinn Alışveriş Merkezi’ni verebiliriz. Flyinn’de uçakları seyretmek, dışarıyı görmek, dışarının ışığını içeriye almak hamlesi vardı. 3.nesil AVM’lerde ise giderek daha fazla dışa açılan şeffaflaşan, çevresiyle bütünleşen modeller görmeye başladık. Kanyon, Istinye Park, Meydan Alışveriş Merkezi gibi örnekleri bu nesil için sıralayabiliriz. Böyle bir değişim tüketiciye daha fazla ferahlık içinde alışveriş imkanı yaratmaya başladı.

AVM’lerdeki farklılaşma da önemli bir unsur. Artık cadde merkezleri, güç merkezleri, bölgesel merkezler, moda merkezleri gibi konseptler çıkıyor karşımıza. Örneğin Akmerkez bir moda merkezi. City’s, Sapphire birer cadde merkezleri, indirim merkezleri var. Örneğin Optimum AVM, bir indirim merkezi. Uzmanlar, konsept-lerin gelecek yıllarda daha da farklılaşacağını söylüyor. Örneğin gelecekte ihtisas merkezleri oluşacak. Sadece kadınlara hitap eden AVM’ler, sadece gençlere hitap eden AVM’ler görebileceğiz. İhtisaslaşmada aslında Türkiye’de birkaç örnek var. Ev dekorasyonuna yönelik merkezler, sadece çocuğa yönelik merkezleri görmek mümkün. Ancak uzmanlar bu ihtisas merkezlerinin artacağını belirtiyor.

Cirolar yüzde 14 arttı

AVM ciroları da her geçen yıl artıyor. 2011 yılında 2010 yılına göre yüzde 14 ciro artışı yaşandı. Özellikle son çeyrekte rekor kırıldı ve son 2-3 yılın en yüksek cirolarına ulaşıldı. Son çeyrekte, geçen yıl bir önceki yıla göre yüzde 17 artış yaşandığını vurgulayan Kodal, “Yılın son çeyreğindeki artış şunu gösteriyor: Kriz söylentilerinin çok konuşulduğu ve insanların frene bastığı bir dönemde, Türkiye’nin ayrıştığı ve potansiyelinin daha farklı olduğu algısı yerleştiği noktada, tüketiciler, tekrar normal harcamalarına döndü. Özellikle son çeyrekte, yani Ekim, Kasım ve Aralık’ta son iki yılın en yüksek ciro rakamlarını yakaladık” diyor.



Peki 2012 nasıl geçecek? Nane, “2012 yılında Avrupa’daki ekonomi ve finans dünyasına dayalı olarak Türkiye’de de yatırımlarda hızın kesilmesi öngörülse de, ülkedeki finansal yapının sağlamlığı, bu etkinin düşük olacağına işaret ediyor.2012 yılına dair hedef ve planlamalarını yaparken, önceki yıllarda olduğu gibi tüketici tercih ve eğilimlerini yakından takip ederek, yine onların hayatlarını kolaylaştırıcı ürün ve hizmetlerle yanlarında olacağız” diyor.

298 aktif AVM var

1988 yılında başlayan AVM yolculuğu bugün 298 aktif AVM ile büyük bir boyuta geldi. Geçen yıl 32 AVM açıldı. Sektöre toplam 1.1 milyon metrekare kiralanabilir alan eklendi ve toplam kiralanabilir alan 7.5 milyon metrekareye ulaştı. AVM’lerde yaratılan istihdam ise 350 bine ulaştı. Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği(AYD) başkanı Hakan Kodal, “2011 yılında, tahminlerimizin ötesinde açılışlarda bir yavaşlama yaşamadık. Toplam kiralanabilir alan açısından bakıldığında ise bin kişi başına 104 metrekare alışveriş merkezi alanı düşüyor” diyor. İstanbul’da 102, diğer illerde ise 193 alışveriş merkezi var. Bunların içerisinde en büyük ve sayıca en fazla alışveriş merkezi ise İstanbul’da. Türkiye genelindeki toplam 295 alışveriş merkezi içerisinde sadece 116’sınm büyük olduğuna işaret eden Kodal, “Biz 20 bin metrekarenin üzerindekilere büyük diyoruz. Böyle baktığımızda çoğunluk küçük, yani 20 bin metrekarenin altında” diyor.

Anadolu’ya AVM yatırımı

Halen 81 ilin 49’unda AVM var, 32 ilde AVM bulunmuyor. Özellikle Doğu Anadolu ve Kuzeydoğu’da henüz çok fazla alışveriş merkezi olmadığını belirten Kodal, şöyle devam ediyor: “Ancak projelendirilmiş ya da inşaatı devam eden alışveriş merkezleri söz konusu. Özellikle İstanbul, Ankara başta olmak üzere büyük kentlerde bir yoğunlaşma var. Bu yıl açılacak 45 yeni AVM için yaklaşık 5 milyar dolar yatının yapılacak. 67 bin 50C kişiye yeni istihdam sağlanacak.”

Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Demeği(AMPD) başkanı Mehmet Nane, Türkiye perakende sektörünün lokomotiflerinden birinin AVM olduğunu söylüyor. 2010 yıl sonunda Türkiye perakende sektörünün yaklaşık 171 milyar dolar ciroya sahip olduğunu, bunun içerisinde yer alan organize perakende cirosunun ise yaklaşık 75 milyar dolar civannda hesaplandığını söyleyen Nane, “Toplam sekiz milyon metrekare kiralanabilir alan ve 55 bin mağaza ile sektör son beş yıl içerisinde yüzde 63 büyüdü. Bu büyümenin devam edeceğini öngörüyoruz” diyor.

İstanbul ve Ankara AVM yatırımına doydu demek mümkün. Yeni yatıranlar da dolayısıyla Anadolu’yu hedefliyor. Samsun, Düzce, Aydın, Denizli, Adana, Kahramanmaraş, Şanlıurfa, Tokat, Batman, Muğla, Bursa, Diyarbakır, Tekirdağ, Zonguldak, Manisa, Malatya, Mardin hedef iller arasında.

Anadolu’daki AVM’ler ticari kimliklerinin yanı sıra, sosyal ve kültürel hayatın canlanmasına da katkı sağlıyor. Her yeni yatırımla birlikte binlerce kişiye istihdam sağlanmış oluyor. Merkezler bulunduklan bölgeye göre bin ila bin 500 kişiye yeni istihdam sağlıyor.

35 milyar dolarlık yatırım

Alışveriş merkezleri, ekonominin de dinamiklerinden biri. Özellikle gayrimenkul sektörüyle birlikte hızla büyüyor. Bugüne kadar Türkiye’de AVM yatıran büyüklüğünün toplam 35 milyar dolar olduğu belirtiliyor. Bunun 12 milyar dolarlık bölümü ise yabancı sermayeden geliyor. AVM sektöründe yabancı yatırımcının özellikle yurtdışı fonları olduğu dikkat çekiyor. Çünkü Türkiye, perakende sektörünün çok hızlı geliştiği ülkelerin başında geliyor. Büyüyen ekonomisi, kişi başı harcama miktarının vıllar itibariyle artışı ve perakende sektörüne hitap eden markaların hızlı büyümesi yabancı yatınmcının iştahını kabartıyor. Gelecek yıllarda da yabancı yatırımlan bu alanda artacağı öngörülüyor.

2012 yılında ise 45 yeni alışveriş merkezi geliyor. Bu AVM’ler açıldığında sektöre 1.5 milyon metrekare kiralanabilir alan eklenecek. Böylece 2012 yılı sonunda toplam 340 alışveriş merkezi ile 9 milyon kiralanabilir alana ulaşılacak. 2011 yılında AVM’lerde 39.2 milyar TL ciro gerçekleştirildiğini hatırlatan Kodal, 2012’de 48.5 milyar TL ciro hedeflendiğini, bu rakamın 26.5 milyar TL’lik kısmının Anadolu, 22 milyar TL’lik tutarının da İstanbul’dan gelmesinin öngörüldüğünü söylüyor.

Körfez sermayesi gelebilir

AVM yatırımları konusunda, yeni yatırımların dışında mevcut AVM’ler için de ortaklık ya da satın alma teklifleri geliyor yatırımcılara. Hakan Kodal, Avrupa ve ABD’de ciddi bir durgunluk olduğunu, yatırımcıların da bu durgunluğu dikkate alarak beklemeye geçtiğini ancak Körfez’den ilginin olduğunu söylüyor. Türkiye’ye özel bir ilgi olduğunu söyleyen Kodal, “Ancak bu ilgi bu yıl hemen yatırıma dönüşmeyebilir. Bu yıl ciddi yatırım görmeyebiliriz” diyor.

Sektördeki genel kanı özellikle Körfez bölgesinin Türkiye ilgisi yönünde. Uzmanlar, Körfez bölgesinin Türkiye’de perakende sektörüne ilgisinin yeni alışveriş merkezi yapmak yerine, mevcut AVM’lerin satın alınması veya genişleyecek AVM’lerin satın alınarak biraz daha geliştirilmesi şeklinde olduğunu söylüyor. Uzmanlar, “Körfez’den, büyük, dominant AVM’lere bakıyorlar” diyor.






İlginizi Çekebilecek Benzer Konular

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir