KREDİ faizlerinin düşmesiyle gayrimenkul yatırımları yeniden cazip hâle gelirken, satışlar da çok hızlı ivme kazanmaya başladı. Konut kredi faizlerinin son aylarda yüzde 0.79’lara kadar gerilemesi konutta ertelenmiş talebi açığa çıkararak adeta talepte patlama oluşturdu. Diğer yandan deprem riski de piyasayı etkilemeye devam ediyor. Riskli olmayan bölgelerde ve yeni yapılarda ciddi fiyat artışları yaşanıyor. Bağdat Caddesi ve Kadıköy hattında geçtiğimiz yıl 1 milyon TL’ye gerileyen 3+1 dairelerin şu anda fiyatı en az 2 kat artmış durumda.
Özellikle kiralık konut fiyatlarının günden güne yükselmesi dikkat çekiyor. Son iki yıldır sıkıntı yaşayan gayrimenkul sektöründeki bazı oyuncular, değişen koşullar nedeniyle şimdi de fırsatçılık yapıyor. Fiyatların taleple birlikte yükselmeye devam edeceği konuşuluyor.
“SATIŞLAR ÜRETİCİYİ CESARETLENDİRDİ”
Türkiye’de ev satış adetleri endeksinde hep bir tartışma yaşandığını ifade eden Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, “Satışa asıl etki eden stok durumu veya üretimdeki güncel veriler yeterince göz önünde bulundurulmuyor” diyor. TÜİK verilerine göre, 2017’de 1.4 milyon olan verilmiş ruhsat adedinin 2018’de 660 bine, 2019’da ise 305 bine gerilediğini söyleyen Taş, “Ancak iskân izninde rakamların, 2018’de 900 bin, 2019’da ise 735 bin olduğunu görüyoruz. Bu, ülke genelindeki stokta son iki yılda 660 bin adetlik erime olduğunu gösteriyor” açıklamasını yapıyor. Stok erimesinin 160 bininin sadece İstanbul kay nakli gerçekleştiği bilgisini veren Taş, “Stok erimesinin asıl sebebi Temmuz 2019’dan bu yana başlayan konut kredi faiz oranları olarak görünse de, üreticilerin fiyatlarda indirime gitmiş olması da hatırı sayılır bir rüzgâr oluşturdu” diyor.
Yılın ilk ayında Ocak 2019’a kıyasla yüzde 55 artışla 113 bin adet konut satıldı. Taş, bu konuda “Ortalama konut kredi faiz oram 2020’de yüzde 0.80’ler seviyesinde. Bu ortalama 2019’da yüzde 1.6 seviyesindeydi” şeklinde konuşuyor. 2020’de ipotekli konut satışının 500 binin üzerinde olacağını aktaran Taş, artan konut satışlarının stoklan eritirken üreticileri de tekrar cesaretlendirdiğini ve bu durumun fiyatlara yansıdığını belirtiyor.
KIRALARDA ARTIŞ YÜZDE 30″
Özellikle son yıllarda inşaat piyasasında ciddi bir daralma olduğunu söyleyen Altınemlak Genel Müdürü Mustafa Özelmacıklı, “Finansal açıdan faizlerin düşmesi konuta olan talebi artırdı. Faizlerdeki gerileme sonrasında sektör yükselme trendine girdi” diyor. Faizlerin düşmesiyle artan talebin fiyatlara yansıdığını ifade eden Özelmacıklı, “Arzın azalması, talebin artması ile fiyatlarda artışlar kaçınılmaz oldu. İnşaat maliyetlerindeki artışlar da yeni konut fiyatlarına yansımaya başladı” açıklamasını yapıyor. Kiralık talebinde de artış yaşandığını söyleyen Özelmacıklı, “Deprem de piyasaları ciddi anlamda etkiliyor. Kira artış oranları çok daha yüksek” diyor. Son altı ayda yüzde 30’dan fazla değer kazanan bölgeler olduğunu belirten özelmacıklı, “Özellikle yeni yapıların olduğu bölgelerde ciddi fiyat artışları var. Bu sene en iyi prim yapan yatırım aracı gayrimenkul olacaktır” şeklinde konuşuyor. Yabancılara olan satışlarda da artışların devam ettiğini berlirten Özelmacıklı sözlerini şöyle tamamlıyor:
“Türkiye özellikle Ortadoğu pazarı için çok önemli bir alternatif olmaya devam ediyor. Bu yatırımların Çin ve İran’dan artarak devam edeceğini düşünüyorum. Gayrimenkul piyasalarında fiyatların artışım göreceğimiz bir yıl bizi bekliyor.”
“KREDİ VE SENET YAYGINLAŞTI”
Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre, Ocak ayında gayrimenkul fiyatları, bir önceki aya göre yüzde 0.85, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 3.75 arttı. Markalı konut satışlarında peşinat kullanımı yüzde 44.89, banka kredisi kullanımı yüzde 21.55 ve senet kullanımı yüzde 33.56 seviyesinde gerçekleşti. Satışların yüzde 8.34’ü yabancılara yapıldı.
Sonuçları değerlendiren Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkam Dr. Feyzullah Yetgin, “Ocak ayında gerçekleşen ödeme yöntemlerine baktığımızda banka kredisi ve senet kullanımında artış var. Konut kredisi faizlerinin indiği bir dönemde banka kredilerinin yanı sıra senetli satışların da yükselmesi, markalı konutlarda sunulan ödeme planlarına yönelik ilginin arttığını gösteriyor. Düşük faiz oranının sürmesiyle konut kredisi kullanımı artmaya devam edecektir” diyor.
Endekse göre, Ocak ayında bir önceki aya göre 1 + 1 konut tipinde azalış, 2+1,3 + 1 ve 4+1 konut tipinde ise talep artışı yaşandı.
FİYATLAR DAHA DA ARTABİLİR
Türkiye genelinde 2019’da toplam 1 milyon 348 bin 729 konut el değiştirdi. Özellikle İstanbul’da fiyatların yüzde 25 arttığı mahalleler olduğunu söyleyen Arda Emlak Danışmanı Ayşe Fügen, “Artık kente göre değil mahalleye göre yatırım yapma zamanı. Vatandaşlar istedikleri evi bulduklarında ellerini çabuk tutmalı” diyor. Yükselen inşaat maliyetleri nedeniyle 2020’de ev fiyatlarının artacağını söyleyen Fügen, “Artan maliyetler ve iflas eden müteahhitler konut fiyatlarının 2020’de artacağını kesinleştirdi. İnşaat metrekare maliyetlerinin arsa payı hariç 1.500-2.000 TL bandında yükseldiğini düşünürsek bu maliyetlerde fiyatlar düşük kalamaz” açıklamasını yapıyor. Fügen, “Müteahhitlerin ellerinde kalan stok konut sayısı azaldı ve yaptıkları satış ile borçlarını ödeyerek zaman kazanıyorlar.
Nakit ihtiyaçlarının azalması sonucu ellerinde kalan evlerin fiyatlarını artırarak, artan inşaat maliyetlerini telafi etmeye çalışıyorlar” diyor. “Şehre göre konut fiyatları için milyon liraların normal olacağı bir döneme girdik” açıklamasını yapan Fügen sözlerini şöyle tamamlıyor:
“Konut kredisi faiz oranları yüzde 0.50 seviyelerine inmeli. Bu aralar bankalar da daha yüksek vadeli konut kredisi üzerinde çalışmalı. Çünkü bir süre sonra 180 ay vade ile konut kredisi kullanmak yeni fiyatlama için yetersiz kalacaktır. Maliyetler ve artan fiyatlar göz önüne alındığında 2020 yılında 240-360 ay vadeli konut kredileri mutlaka vatandaşa sunulmalı.”
İstanbul’un ilçeleri ne durumda?
Gayrimenkul veri analizi platformu Endeksa’nın hazırlamış olduğu rapora göre, İstanbul’da ilçeler bazında kiralık ve satılık fiyatları en çok yükselen/düşen bölgeler.
SATILIK
■ Fiyatları en çok yükselen ilçeler: Beykoz, Küçükçekmece, Başakşehir, Sarıyer, Beşiktaş ve Kadıköy
■ Fiyatları en çok düşen ilçeler: Üsküdar, Gaziosmanpaşa, Ümraniye, Şişli
■ En hızlı kazandıran ilçeler: Esenyurt, Eyüpsultan, Beylikdüzü, Avcılar, Güngören
■ En geç kazandıran ilçeler: Beykoz, Beşiktaş, Kadıköy, Bakırköy, Adalar
KİRALIK
■ Fiyatları en çok yükselen ilçeler: Başakşehir, Esenyurt, Beylikdüzü, Şişli, Büyükçekmece, Kadıköy
■ Fiyatları en çok düşen ilçeler: Çatalca, Gaziosmanpaşa, Sultanbeyli, Bağcılar, Sancaktepe
İkinci el konut daha çok tercih edildi
Türkiye İstatistik Kurumu [TÜİK] verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 55.8 artarak 113 bin 615 oldu. Konut satışlarında İstanbul en yüksek paya sahip iken ikinci sırada Ankara, üçüncü sırada ise İzmir bulunuyor. Ocak ayında satılan sıfır konut sayısı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 16.1 arttı. İkinci el konut satışlarında ise ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 85.2 artış yaşandı. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı yüzde 68.9 olarak gerçekleşti. İstanbul’da yılın ilk ayında 4 bin 230 sıfır konut satışı olurken, 9 bin 406 adet ikinci el konut satışı gerçekleşti. Yabancı yatırımcılar da İstanbul başta olmak üzere en çok Antalya, Bursa, Yalova, Ankara ve Aydın’ı tercih ediyor. 2019’da Türkiye’de en çok gayrimenkul satın alanlar sırasıyla Irak, İran, Rusya, Suudi Arabistan ve Afganistan olurken, 2020’nin ilk ayında Afganistan dördüncü sıraya yükselirken Yemen ise beşinci sırada yer aldı.
Geri dönüş süresi 20 yıl
Zingat 2020 Emlak Endeksi Raporu’na göre İstanbul’da konut piyasasında son bir ayda satılık konut fiyatları yüzde 0.49 artış gösterdi İstanbul’da ortalama konut metrekare fiyatları 4 bin 145 TL olurken, geri dönüş süresi ise 20 yıl. Rapora göre İstanbul’da satın alınan 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 310 bin 845 TL ile 518 bin 100 TL arasında.
YEŞİM OKSAY
