20 Uzmanın Gözünden Gayrimenkul Stratejileri

Gayrimenkulde Uzman Stratejileri

Türkiye gayrimenkul piyasası, son birkaç yıldır adeta bir dönüşüm sancısı yaşıyor. Yüksek enflasyon, değişken faiz oranları, deprem gerçeği ve kentleşme dinamiklerindeki köklü değişim, yatırımcıları geleneksel “al-bekle-sat” stratejisinden uzaklaştırdı. Artık sorulan soru değişti: “Hangi bölgeye yatırım yapmalıyım?” yerine “Hangi gayrimenkul türü, hangi koşullarda beni enflasyona karşı korur ve sürdürülebilir gelir sağlar?” sorusu geliyor.

Bu kapsamda, sektörün önde gelen 20 ismiyle yaptığımız kapsamlı değerlendirmede, ortak bir akıl haritası ortaya çıktı. Uzmanların büyük çoğunluğu, önümüzdeki dönemde arsa yatırımının altın kural olacağı konusunda hemfikir. Ancak konut ve ticari gayrimenkulde de doğru lokasyon ve doğru ürün seçildiğinde hala kazançlı çıkmanın mümkün olduğunu vurguluyorlar. İşte 20 patronun ortak görüşleriyle gayrimenkulün yeni yol haritası…

Ana Eğilimler: Üç Temel Başlıkta Toplanan Yatırım Stratejisi

Sektör temsilcilerinin görüşlerini üç ana damarda toplamak mümkün. Her bir uzmanın kendi uzmanlık alanına göre vurguları değişse de, stratejik çerçeve şu şekilde çiziliyor:

1. Arsa ve Arazi: Gelişim koridorları, ulaşım projeleri ve imar potansiyeli olan bölgelerdeki toprak yatırımları, enflasyona karşı en güçlü kalkan olarak görülüyor.

2. Konut: Artık her konut değil; küçük metrekareli (1+1, 2+1), ulaşım akslarına yakın, deprem yönetmeliğine uygun ve sürdürülebilir kira getirisi olan konutlar öne çıkıyor.

3. Ticari Gayrimenkul: Cadde görünürlüğü yüksek, kurumsal kiracı potansiyeli olan ve yeni nesil çalışma düzenine uyum sağlayabilen ofis/dükkanlar, nakit akışı açısından avantajlı.

GÖKHAN TAŞ (Master Türk Grubu Yönetim Kurulu Başkanı): “Ucuzluk Fırsat Değildir”

Sektörün deneyimli isimlerinden Gökhan Taş’a göre, yatırımcıların düştüğü en büyük tuzak, “ucuz” etiketine odaklanmak. Oysa gayrimenkulde asıl kriter, sürdürülebilir talep yaratıp yaratmadığıdır. Taş, mevcut konjonktürde üç ana segmentin öne çıktığını belirtiyor:

1. Gelişim potansiyeli taşıyan arsalar,

2. Doğru lokasyondaki küçük metrekareli konutlar (özellikle ulaşımı güçlü, üniversite veya iş merkezi aksında),

3. Turizm ve kısa dönem kiralama potansiyeli olan yazlık bölgeler.

Taş, İstanbul‘un hala Türkiye’nin en güçlü merkezi olduğunu ancak artık şehir içinde bile mikro lokasyon seçiminin hayati önem taşıdığını vurguluyor. Özellikle Anadolu Yakası’nın gelişen aksları, Kuzey Marmara bağlantılı bölgeler ve yeni metro hatlarının geçtiği ilçeler öncelikli. Yazlık segmentinde ise Bodrum, Çeşme ve Antalya’nın yanı sıra, Edirne, Tekirdağ, Kuzey Ege ve Mersin gibi alternatif destinasyonlara ilgi artıyor.

KEMAL KARADAĞ (Turyap Genel Müdür Yardımcısı): “Arsa Yatırımına Öncelik Verin”

Karadağ, yatırım kararı verse önceliği açıkça arsa yatırımlarına vereceğini söylüyor. Konuttaki hızlı fiyat artışlarının ardından yatırımcıların daha seçici davrandığını belirten Karadağ, özellikle gelişme potansiyeli olan bölgelerdeki arsaların önümüzdeki dönemde ciddi prim yapacağını öngörüyor.

Konut tarafında hala fırsatlar olduğunu ancak artık her projenin kazandırmadığını ifade eden Karadağ, ulaşım avantajı ve yüksek kira talebi olan bölgelerdeki 1+1 ve 2+1 dairelerin mantıklı olduğunu söylüyor. Bölgesel önerilerinde ise İstanbul‘da kentsel dönüşüm bölgeleri ve yeni metro hatları; Ankara‘da İncek, Temelli; İzmir‘de Urla ve kuzey aksı; Antalya‘da ise Altıntaş, Döşemealtı ve Konyaaltı öne çıkıyor. Ayrıca sanayi yatırımlarının arttığı Kocaeli, Tekirdağ, Balıkesir ve Çanakkale‘de arsa değerlerinin yukarı taşındığını belirtiyor.

NİLÜFER KAS (TÜGEM Yönetim Kurulu Üyesi): “Bilgi Kazandırır Dönemi”

Kas, eski “her arsa kazandırır” anlayışının bittiğini, artık bilgiyle hareket edenlerin kazanacağını vurguluyor. Yatırımda nakit akışı, likidite ve sürdürülebilir kira gelirinin kritik olduğunu belirten Kas, İstanbul‘da finans, sağlık ve ulaşım akslarının kesiştiği noktaların değer ürettiğini; Anadolu Yakası’nda Ataşehir, Ümraniye, Kartal, Maltepe; Avrupa Yakası’nda Kağıthane, Basın Ekspres ve Beylikdüzü’nün yeni akslarını takip edilmesi gerektiğini söylüyor.

Ticari tarafta, Abdi İpekçi, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi ana arterlerdeki güçlü markalara kiralanabilecek dükkanların çok kıymetli olduğunu vurgulayan Kas, önümüzdeki dönemde riski doğru yöneten yatırımcıların kazanacağını ifade ediyor. Bütçe bazlı önerilerinde, 1 milyon TL’si olan yatırımcıya gelişme potansiyeli olan bölgelerde küçük metrekareli arsa veya erişilebilir konut; 5 milyon TL’si olana ise kira getirili küçük ticari gayrimenkuller veya merkezi lokasyonda yeni nesil küçük metrekareli daireler öneriyor.

HAKAN ÖZELMACIKLI (Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı): “İkinci El Konutta Fırsat Var”

Özelmacıklı, konut fiyatlarının enflasyona karşı gerilemesini ikinci el konutlar açısından bir fırsat olarak değerlendiriyor. Yeni konutlardaki üretim maliyetlerinin yükseldiğini, bu nedenle özellikle kentsel dönüşüme girecek ve değerlenme potansiyeli yüksek yerlerin tercih edilmesi gerektiğini söylüyor. Dönüşümde anlaşma safhasındaki dairelerde en az 1’e 1 kazanç fırsatları olduğunu belirtiyor.

Özelmacıklı, yatırım stratejisini ikiye ayırıyor: Birincisi boş konut alıp bekletip satmak, ikincisi özellikle kira getirili iş yerleri. Konutta en önemli kriterlerin cadde görünürlüğü, yaya trafiği, kurumsal kiracı potansiyeli ve kira çarpanı olduğunu vurguluyor. Bölgesel değerlendirmesinde, İstanbul‘un ayrıcalıklı konumunu koruduğunu; Ankara‘nın fiyat açısından, İzmir‘in kiralar açısından cazip olduğunu; Bursa, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ‘ın üretim ve lojistikle göç aldığını; Antalya, Muğla, Mersin‘in ise turizm ve yabancı yatırımcı açısından öncelikli olduğunu belirtiyor.

MEHMET AKİF DİLSİZ (Konut Atölyesi Kurucusu): “Düzenli Gelir Öncelik Olmalı”

Dilsiz, yüksek faiz ortamında yatırımcıların “bekleyeyim değerlensin” yaklaşımından çok, düzenli gelir üreten yatırımlara yöneldiğini gözlemliyor. 1+1 ve stüdyo dairelerin hala güçlü talep gördüğünü, ticari tarafta ise yaya trafiği güçlü ve sürdürülebilir kiracı profiline sahip lokasyonların değerlendiğini belirtiyor.

Dilsiz’in en dikkat çekici önerisi, Kırıkkale üzerine. Amortisman süresi en kısa iller arasında yer alan Kırıkkale’nin, özellikle küçük yatırımcı için önemli fırsatlar barındırdığını söylüyor. 1 milyon TL bütçesi olanlara, Düzce ve Kırıkkale gibi amortisman süresi avantajlı şehirlerde stüdyo veya 1+1 daireleri; 5 milyon TL’si olanlara ise kira getirili konutla birlikte uzun vadeli arsa fırsatlarının değerlendirildiği dengeli bir model öneriyor.

BURCU KETREZ (EPA World Estate Yönetim Kurulu Başkanı): “Karma Yaklaşım Kazandırır”

Ketrez, önümüzdeki dönemde tek bir emlak türü yerine karma bir yaklaşımın daha doğru olacağını savunuyor. Öncelik sıralamasını gelişim aksları üzerindeki imarlı arsa, kira getirisi güçlü ticari gayrimenkul ve nitelikli konut projeleri şeklinde yapıyor.

Türkiye genelindeki fırsatları değerlendiren Ketrez, Mersin‘in liman yatırımları ve sanayi gelişimiyle yükseldiğini; Antalya‘nın turizm ve yabancı yatırımcı talebiyle güçlü olduğunu; Ankara‘nın düzenli kira getirisi açısından öngörülebilir bir pazar sunduğunu; Bursa, Kocaeli, Tekirdağ‘ın sanayi ve lojistik kaynaklı büyüme potansiyeli taşıdığını belirtiyor. Ketrez, yatırımcılara sadece fiyat odaklı değil, kira çarpanı ve nakit akışı odaklı hareket etmelerini ve tek bir varlık yerine risk dağılımı yapmalarını öneriyor.

HASAN CERAN (RE/MAX Tower Kurucu Ortağı): “Makro Verileri Okuyan Kazanacak”

Ceran, yatırım cazibesinin homojen dağılmadığını, belirli ulaştırma, sanayi ve teknoloji koridorlarında kümelendiğini belirtiyor. İki ana aksa dikkat çekiyor: Marmara ve İç Anadolu Sanayi Şeridi (Kocaeli-Gebze, Bursa hattı) ve Anadolu’nun Yükselen Havzaları (Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırşehir, Kırıkkale bölgesi).

Ceran’a göre, yeni dönemde başarı, makro verileri rasyonel okuyan ve pazarın lojistik ve demografik dönüşümüne erken uyum sağlayan analitik yatırımcıların olacak. Bütçe bazlı önerilerinde, 1 milyon TL’si olanlara %70 oranında gelişme koridorunda arsa ve araziler, %30 oranında gayrimenkul yatırım fonları; 5 milyon TL’si olanlara ise %60 oranında fonksiyonel konut, %40 oranında endüstriyel çeper arsalardan oluşan bir sepet öneriyor.

EVRİM KIRMIZITAŞ (Redstone Holding Yönetim Kurulu Başkanı): “Geleceğin Şehirleşme Dinamikleri”

Kırmızıtaş, gayrimenkul yatırımının artık geleceğin şehirleşme dinamiklerine göre şekillendiğini vurguluyor. Özellikle arsa yatırımları, ticari gayrimenkuller ve gelişim aksı üzerindeki karma projelerin önemli fırsatlar sunacağını düşünüyor. Konut tarafında deprem yönetmeliğine uygun, markalı ve sosyal yaşam alanı güçlü projelerin her zaman güvenli liman olacağını ancak ticari gayrimenkul ve stratejik lokasyonlardaki arsaların çok daha yüksek değer artışı sağlayabileceğini belirtiyor.

Bölgesel olarak İstanbul‘un gelişim koridorları, Ankara‘nın yeni yaşam aksları, İzmir çevresi, Antalya, Muğla, Mersin ve Çukurova hattı dikkat çekiyor. Sanayi ve üretim yatırımlarının arttığı Kocaeli, Tekirdağ, Bursa ve Gaziantep gibi şehirlerde ticari gayrimenkule olan ilginin ciddi şekilde yükseldiğini ifade ediyor.

ŞENAY ARAÇ (Şenay Emlak Kurucusu): “Arnavutköy Yeni Cazibe Merkezi”

Araç, özellikle Arnavutköy bölgesine dikkat çekiyor. Kanal İstanbul projesi, AVM’ler, hastaneler ve altyapı yatırımlarıyla desteklenen bu bölgenin, İstanbul’un yeni düzenli şehirleşen alanlarından biri haline geldiğini söylüyor. Bugün alınan bir konut veya arsanın, projeler tamamlandığında katlanarak değer kazanacağını öngörüyor.

Araç, genel olarak Marmara Bölgesi‘nde İstanbul çevresinin güçlü olduğunu; Kuzey Marmara Otoyolu civarının ciddi potansiyel taşıdığını; lojistik açısından Gebze, Kocaeli, Dilovası ve Bursa‘da ticari arsa yatırımlarının önemli fırsatlar sunduğunu belirtiyor. Çanakkale‘de tarla yatırımı, Çerkezköy‘de ise hızlı tren projesiyle birlikte ciddi değer artışı bekliyor.

ADNAN YEŞİLTAŞ (İstanbul Emlak Müşavirleri Yönetim Kurulu Başkanı): “İmarlı Arsa Her Zaman Fırsat”

Yeşiltaş, önümüzdeki dönemde imarlı arsa yatırımının dikkat çekici fırsatlar sunacağı kanaatinde. Doğru lokasyondaki küçük metrekareli dükkan ve cadde mağazalarının düzenli kira geliri açısından avantajlı olduğunu, arsa ve tarlalarda ise gelişim potansiyeli somut verilerle desteklenen bölgelerin tercih edilmesi gerektiğini söylüyor.

Yeşiltaş, yatırımcıların yalnızca “prim yapar” söylemiyle değil; bölgenin nüfus artışı, ulaşım yatırımı, kira çarpanı ve ekonomik potansiyeli gibi kriterlerle hareket etmeleri gerektiğini vurguluyor. Ayrıca İstanbul’da merkezi bölgelerde kentsel dönüşüme bağlı yatırımların da oldukça cazip olduğunu düşünüyor. Doğru lokasyon, doğru proje ve doğru danışmanlık birleştiğinde, kentsel dönüşüm odaklı yatırımların hem güvenli hem de yüksek potansiyelli fırsatlar sunduğunu belirtiyor.

AZİZ KAÇMAZ (Kaçmaz Emlak Sahibi): “Arsa Fiyatları Yeniden Yükselecek”

60 ilde 300 franchise ofisi bulunan Kaçmaz Emlak olarak, önümüzdeki dönemde en doğru yatırım aracının arsa olduğunu düşünen Aziz Kaçmaz, son yıllarda arsaya olan talebin azalmasının fiyatları daha ulaşılabilir seviyelere getirdiğini ve bunun bir fırsat olduğunu söylüyor. Önümüzdeki yıllarda arsa fiyatlarında yeniden ciddi bir yükseliş beklediklerini belirten Kaçmaz, özellikle Marmara Bölgesi‘nde, Çanakkale ve Balıkesir çevresinde önemli fırsatlar olduğunu ifade ediyor.

“Toprak çoğalmayan tek değerdir” diyen Kaçmaz, 1 milyon TL civarı bütçesi olanlara yerleşim bölgelerine yakın, kadastro yola cepheli tarla vasıflı gayrimenkulleri; daha yüksek bütçeli yatırımcılara ise imarlı ve inşaat izni bulunan arsaları öneriyor.

BİLGE ÖZDEMİR (Emlakchi Kurucu Ortağı): “Terörsüz Türkiye ile Tersine Göçler Başlayacak”

Özdemir, yüksek enflasyonun genç ve orta direğin yatırım alışkanlıklarını değiştirerek onları tarla ve arsa alımlarına yönelttiğini gözlemliyor. En dikkat çekici öngörüsü ise “Terörsüz Türkiye” gelişimiyle birlikte Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde geri göç yaşanacağı yönünde. Turizm ve tarımın ön plana çıkmaya başladığı Mardin, Diyarbakır, Şanlıurfa, Şırnak, Hakkari, Van, Ağrı eşliğinde bölgesel arsa, arazi, tarla yatırım fırsatlarının göz kırptığını görüyor.

Yurt dışı yatırımı yapanlara da önemli bir uyarıda bulunan Özdemir, özellikle Körfez Ülkeleri, Gürcistan ve Balkanlar‘da dikkatli olunması gerektiğini, yöneldikleri ülkede gayrimenkul ikinci el pazar yapısında ağırlığın yerel halk tarafından güçlü bir şekilde oluşmasına bakmalarını öneriyor.

ULVİ ÖZCAN (Bosforce Yönetici Ortağı): “Zenginliğin Olduğu Yerde Mülk Sahibi Olun”

Özcan, temel prensip olarak zenginliğin olduğu yerde mülk sahibi olmanın doğru olduğunu savunuyor. Çünkü orada satın alma gücü yüksektir ve alıcı beğendiğini fiyatına bakmadan alır. Bu nedenle Boğaz hattında mülk edinmenin, ticari getiri açısından tartışılabilir olsa da, ayrıcalıklı ve uzun vadede değerli olduğunu belirtiyor. Uygun fırsatlar kollanmalı ve doğru mülk yakalandığında kaçırılmamalıdır.

GAZİ ÇELİK (Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı): “İmara Yakın Tarlalar Kazandırır”

Çelik, bu dönemde yatırımcıların bulundukları şehrin çevresindeki imara yakın tarla ve arsalara yatırım yapmaları gerektiğini düşünüyor. Konut fiyatlarının ve kiralarının enflasyonun gerisinde kaldığını, üzerlerinde çok fazla masraf ve vergi olduğunu belirten Çelik, dükkanların da cazibesini yitirdiğini ifade ediyor. Ancak yatırım yaparken bilinçsiz olmamak, kentin nereye doğru büyüdüğünü danışmanlardan veya belediyelerden öğrenmek gerektiğini vurguluyor.

İLYAS ÖZÇELİK (Rookz Arte Sahibi ve TÜGEM Bolu Temsilcisi): “Konut Piyasasındaki Daralma Fırsat”

Özçelik, konut sektöründe ciddi bir daralma olduğunu, ancak fiyatlar dipteyken bunun bir alım fırsatı olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Kredi faizleri gerilediğinde ve altın fiyatlarında artış olduğunda piyasanın yukarı gideceğini öngörüyor. Bolu Merkez‘de herkesin bütçesine uygun konut bulabileceğini, piyasada hareket olmadığını, yastık altındaki paralar çıktığında kimsenin bu fiyatları bulamayacağını belirtiyor.

HAYRİ KARATAY (Onko Gayrimenkul Kurucusu): “Arsa Alan Parasını Korur”

Karatay, özellikle yılın ikinci yarısı için arsa-tarla gibi toprak yatırımını tavsiye ediyor. Türkiye’deki ekonomik belirsizliğe karşı toprak yatırımının her zaman değerini koruduğunu, en az %25 artış gösterdiğini belirtiyor. Konutta ise son bir yıldır fiyatların enflasyon karşısında gerilediğini ve yatırımın kazandırmadığını, bu nedenle sadece ihtiyacı olanların konut aldığını ifade ediyor. Ticari gayrimenkulde ise işlek caddeler üzerinde olmak kaydıyla düşünülebileceğini söylüyor.

ÖZGÜR KAYA (Emlaknomi Konya Firma Sahibi): “Bakir Bölgeler Uzun Vadede Avantajlı”

Kaya, yatırımın vadesine göre strateji değiştirilmesi gerektiğini vurguluyor. Uzun vadeli düşünülüyorsa, imara açılma potansiyeli olan bakir bölgeler (örneğin Karaman’daki Bosna Hersek bölgesi) küçük yatırım bedeliyle büyük karlar sağlayabilir. Kısa vadeli düşünülüyorsa ise mevki ve konumuna göre insanların talep ettiği yerlere bakılmalı, böylece satış gerektiğinde sıkıntı yaşanmaz.

EREN BAYRAKTAR (Eren Bayraktar Emlak Sahibi): “Sinop’un İki Köyü Çok Değerli”

Bayraktar, faaliyet gösterdiği Sinop şehrinin Türkiye’nin 80 ilinden yatırım aldığını, bir ada ve her tarafı denizle çevrili olması nedeniyle konut ve arsa yatırımında cazip olduğunu belirtiyor. Gelincik Mahallesi, Ordu ve Korucuk mahallelerinin üst düzey talep gördüğünü, nükleer santralin yapılacağı yolun güzergahında bulunan Dibekli ve Abalı köylerinde de yatırım fırsatları olduğunu ifade ediyor.

CENGİZ KARABULUT (Good Invest Turkuaz Sahibi): “Konut Uzun Vadede Her Zaman Arayı Kapatır”

Karabulut, bu dönemde konuta yatırım yapmanın doğru olacağını düşünen az sayıdaki uzmandan biri. Konutta maliyet artışlarının fiyata yansımadığını ve satış iştahının az olduğunu, bu nedenle sıfır ve ikinci el konutların olması gerekenin çok altında fiyatlarla satıldığını belirtiyor. Yatırımcıların şu an mevduat faizini tercih ettiğini ancak uzun vadede konutun her zaman aradaki farkı kapatacağını savunuyor: “5 milyon olan bir ev 8 milyona çıkabilir, aynı dönemde mevduat 6 milyon olur.”

Ortak Akıl Ne Diyor?

20 uzmanın görüşlerini derlediğimiz bu kapsamlı analizde, ortak paydaları şu şekilde özetleyebiliriz:

1. Arsa Yatırımı Öne Çıkıyor: Uzmanların ezici çoğunluğu, gelişim koridorlarındaki imarlı arsaların enflasyona karşı en etkili koruma aracı olduğunda hemfikir.

2. Konutta Seçicilik Şart: Artık her konut değil; ulaşımı güçlü, deprem yönetmeliğine uygun, küçük metrekareli ve sürdürülebilir kira getirisi olan konutlar tercih edilmeli.

3. Bölgesel Çeşitlenme: İstanbul hala merkez ancak Ankara, İzmir, Antalya, Mersin, Kocaeli, Tekirdağ, Bursa ve hatta Kırıkkale, Sinop gibi iller fırsatlar sunuyor.

4. Risk Yönetimi: Tüm sermayeyi tek bir yatırım aracına bağlamamak, portföyü çeşitlendirmek ve mutlaka uzman danışmanlığı almak gerekiyor.

Unutulmamalıdır ki, gayrimenkul yatırımı uzun vadeli bir oyundur. Bugünün verileriyle yarının kazancını garanti etmek mümkün olmasa da, doğru lokasyon, doğru ürün ve doğru zamanlama ile yapılan her yatırım, enflasyona karşı güçlü bir kalkan oluşturacaktır.