Yatırımı küçük, fırsatları büyük: Butik ve küçük oteller pazarı

Dünya turizmine damgasını vuran butik ve küçük oteller Türkiye’de de yaygınlaşıyor. Konuklara “ev sıcaklığında hizmet sunan bu tesisler, küçük yatırım tutarları ve geri dönüş süresinin kısa olmasıyla dikkat çekiyor. Öyle ki 30 bin liradan başlayan maliyetlerle bu pazara girmek mümkün…

URETİMDEN dağıtıma, satıştan pazarlamaya günümüzde “deneyim” ekonomisini tartışır olduk. Artık sadece fonksiyonellik değil, ruhumuza ve duygularımıza hitap eden ürünleri satın alıyoruz. Aynı trend turizm için de geçerli. Bir tarafta kitlesel turizme hizmet sunan klasik beş yıldızlı dev tesislerin yapılanması sürerken, diğer taraftan konakladığımız otelde tanınmayı, bize ismimizle hitap edilmesini, zevkimize uygun bir mönü ve hatta bir sonraki sabah toplantımız için gömleklerimizin ütülenmesini talep eder olduk.

Yüzlerce odası bulunan otellerin aksine, tüm bu talepleri yerine getirebilen butik ve küçük oteller pazarını hem yatırımcı hem de konaklayanlar açısından cazip kılan en önemli dinamik işte bu şekilde özetleniyor.

EV SICAKLIĞINDA HİZMET

Tüm dünyada hızla büyüyen butik ve küçük oteller konsepti, Türkiye’de de son 10 yıldır yükselişte. Turizmin en niş alanlarından biri olarak kabul edilen bu kategoride en temel özellik, konuklara şık ve konforlu hizmetin “ev sıcaklığında” sunuluyor olması… Hal böyle olunca sadece tatil amaçlı değil, günümüzün global dünyasında evinden çok otelde konaklamak zorunda kalan iş adamları da iş amaçlı seyahatlerinde bu tür otellerde konaklamayı tercih etmeye başladı. Gerek şehirlerde gerekse sahil bölgelerinde ya da kış turizmine yönelik alanlarda, üst düzey turisti çekebilen, gelenleri evlerinde hissettirerek alışkanlık yaratan, çok özel hizmetler verebilen küçük, şık ve konforlu otellerin turizm sektöründe önemi giderek artıyor.

İşin aslı yetkililer ülkemizin bu konuda geç kalmış bile sayılabileceğinden bahsediyor. Kısacası bu pazarda yatırımcılara hala büyük fırsatlar saklı. Dünya turizmi alternatifler peşinde koşarken, bu küçük, şık ve konforlu otellerden Türkiye’nin çok önemli kazanımlar elde edebileceği konusunda tüm sektör hemfikir. Rakamlar da bunu ortaya koyuyor. İspanya ve İtalya gibi ülkelerde butik ve küçük otel işletmecilerinin turizm gelirlerinden aldığı pay yüzde 85’e kadar yükselmiş. Oysa Türkiye’de bu oranın henüz yüzde 5 ila 8 arasında olduğu hesaplanıyor.

Butik ve küçük otellerin Türkiye’de turizm ekonomisine sağladığı avantajlar bununla sınırlı değil. 2012’yi yaklaşık 32 milyon yabancı turistle kapatan turizm sektöründe bilindiği üzere yatırımlar da hız kesmiyor. Antalya ve Bodrum gibi popüler sahil şeritleri beş yıldızlı tesislerle donatılmış durumda.

Turizmde yıldızı yeni parlayan bakir bölgelerimiz, adalarımız ve koylarımızın birçoğu sit alanında bulunmaları nedeniyle bu tür büyük yatırımlara kapılarını açamıyor. Aynı durum İstanbul başta olmak üzere birçok şehrimizdeki tarihi bölgeler için de geçerli. İşin aslı açmamaları da iyi oluyor; çünkü bakanlık başta olmak üzere tüm turizm sektörü bu bölgelerdeki yapılanmanın doğal güzellik ve tarihi dokuyla uyumlu olması gerektiğinin altını her fırsatta çiziyor.

İşte tam bu noktada yatırımcıların ve bölgelerin imdadına butik ve küçük oteller koşuyor. Doğayla uyumlu, bölgenin tarihsel ve kültürel dokusuna uygun bu yapılanma bulunduğu bölgeye değer katarken, aynı zamanda sezonun uzamasına da katkıda bulunuyor.

Yatırım yaparken dikkat!

■ Butik ve küçük otel yatırımı yapmadan önce, bulunduğu bölgenin özelliklerine uygun bir proje olduğuna dikkat edin.

■ Bir stil oluşturun. Bu konseptle ilgili farklı yaratıcı tarzları araştırın. Odaların rahat ve ev havasında olmasına özen gösterin.

■ Tasarımda detaylara önem verin. Şık mobilyalar, ultra konforlu yataklar, ince örtüler ve kaliteli sanatsal aksesuarlara yatırım yapın.

■ Son teknolojiyi takip edin. Kablosuz internet, düz ekran televizyonlar ve toplantı odaları, işadamlarının konaklama isteklerini artıracaktır.

■ Ev konforu talep eden konuklarınız için, yüksek nitelikli, güler yüzlü ve mutlu çalışanlar istihdam edin.

■ Otelinizi “butik otel” olarak konumlamak istiyorsanız, “Butik Otel Turizm İşletme Belgesi”ne ihtiyacınız olacak. Bu belgeyi almak için yerine getirmeniz gereken bazı şartlar bulunuyor. Bölgenizdeki belediyeye başvurarak detaylı ve güvenilir bilgilere ulaşabilirsiniz.

İŞADAMLARI ÖZEL HİSSEDİYOR

Bu potansiyel yatırımcıların iştahını kabartırken, pazara girmek de sanıldığı kadar zor değil. Öyle ki dededen kalma bir konak veya bir samanlıktan ya da eski bir atölyeden butik veya küçük otel yaratmak mümkün.

Ancak diplomat, işadamı gibi seçkin müşterilerin kendilerini evlerinde hissedebilecekleri konforu sağlayan bu otellerin tek kriterinin oda sayısının azlığı olmasına şiddetle karşı çıkılıyor. Butik ve küçük otelleri konaklayanlar için bu denli cazip kılan özelliklerin başında “kişiye özel hizmet vermesi” var. Bu avantaj, iş dünyasının patronlarının bile artık beş yıldızlı büyük kapasiteli oteller yerine, toplantı ve görüşmeler için küçük otelleri tercih etmelerine neden oluyor.

Nedeni basit? Çünkü butik otellerde, kapıdan içeri girer girmez kendilerine adlarıyla hitap ediliyor, hangi yemekleri sevdikleri biliniyor, odalarında olması gereken küçük ayrıntılara dikkat ediliyor, müşteri otelde kalmasa bile özel günleri hatırlanıyor ve tebrik gönderiliyor. Onlara bir müşteri gibi değil, ev sahibi, evin bir üyesi gibi davranılıyor. Çok büyük tesislerde kaybolduğunu düşünen, otel tarafından kendisinin daha fazla fark edilmesini ve ilgilenilmesini bekleyen müşterilerin tercihi doğal olarak küçük otellerden yana oluyor.

EN BÜYÜK YATIRIM TASARIMA

Küçük ve butik otellerin yatırımcıların gözlerini kamaştırmasının en büyük nedeni kuşkusuz, klasik beş yıldızlı otellere göre yatırım maliyetlerinin oldukça düşük olması. Oda sayılarının azlığı nedeniyle yatırım maliyetleri beş yıldızlı otellerin neredeyse onda birine düşen butik ve küçük oteller pazarına yaklaşık 30 bin TL’den başlayan yatırımlarla girmek mümkün.

Öte yandan hemen ekleyelim; butik ve küçük otellerin yatırım sürecinde dikkat edilmesi gerekenlerin listesi hiç de kısa değil. Öncelikle farklı bir deneyim vaat eden bu otellerin maliyetinde en büyük kalem tasarıma ayrılıyor. Büyüklerinizden kalan bir köşkü küçük otele çevirerek, arsa ve bina maliyetinden kurtulmanız mümkün. Ancak yine de restorasyon süreci için önemli bir bütçe ayırmanız gerektiğini ve bu süreçte danışmanlara ihtiyaç duyacağınızı unutmamanız gerekiyor. Modern, reprodüksiyon, antika gibi özelliği olan mobilya ve malzemeler ile tefriş ve dekorasyonun şıklığı da, gelen konuk sayısını ve profilini olumlu etkiliyor. Lüks trendi bu otelleri çok etkiliyor; butik otellerde jakuzili odaların standartlaştığını söylesek abartı olmaz. “Evden uzakta ev sıcaklığı vaat eden” bu otellerin önemli bir diğer maliyet kalemi de kuşkusuz insan kaynaklarına ayrılıyor. Güler yüzlü, içten ve iş adamlarına hitap edecek kalitede çalışanların istihdam edildiği bu otellerde, yirmi dört saat oda servisi, çamaşır yıkama ve kuru temizleme hizmeti de olmazsa olmazların arasında yer alıyor.

ÇOK KAZANDIRIYOR!

Tüm bu maddelere rağmen yatırımcıların küçük ve butik otel yatırımlarına yönelmesindeki en büyük etken kuşkusuz, maliyeti düşük bu otellerin çok kazandırıyor olmasıdır. Öyle ki Antalya’daki her şey dahil bir otelde gecelik konaklama fiyatları 30 euro civarındayken, nitelikli ve para harcamayı seven turistlere hitap eden butik ve küçük otellerde oda kahvaltı konaklama fiyatı 150 eu-ro’dan başlayıp, otellerin popülerliğine göre 3 bin euro’ya kadar yükselebiliyor. Yine bu otellerin, bulundukları bölgeye değer kattığının da altının çizilmesi gerekiyor. Çünkü butik veya küçük otelde kalan bir turistin, günlük harcaması en az 150-200 euro’yu bulabiliyor.

KARADENİZ VE DOĞU GÖZDE

Yatırımı az, geri dönüşü kısa butik ve küçük otel yatırımı için gözler keşfedilmemiş destinasyonlara yönelmiş durumda. Bakanlık, başta sit alanı bölgelerimiz olmak üzere, imar sorunu yaşayan ve geniş arazilerin bulunmadığı bölgelerde butik ve küçük otellerin artırılması için teşvik sunmayı sürdürüyor. Ancak liste bunlarla sınırlı değil. Küçük otellere ev sahipliği yapan bölgeler arasında, tarihi özellikleriyle öne çıkanlar da var. Mağara evleriyle Ka-padokya, konaklarıyla Safranbolu, taş evleriyle Gaziantep ile Mardin, butik otel krallığı Alaçatı, butik termal otelleriyle Bursa ve Afyon ilk akla gelen yerler arasında… Özellikle barış sürecinin hızlanmasıyla yatırımların Van, Ağrı, Diyarbakır ve Ur-fa’nın da içinde bulunduğu Doğu ve Güneydoğu Anadolu illerine kayması bekleniyor.

Bu konseptle turizme kazandırılacak bölgelerden bir diğeri de Karadeniz. Özellikle yabancı turistin rağbet gösterdiği Karadeniz’deki konaklama tesislerinin yetersizliği sorununa bu küçük otellerle çare bulunması öngörülüyor. Bölgede köylerdeki eski evlerin restore edilip butik ve küçük otel olarak tatilcilerin hizmetine sunulması için hummalı çalışmalar başlamış bile. Bu bölgelerden biri Uzun-göl. Turizm açısından her mevsim canlı tutulmak istenen, ancak özelikle yöredeki diğer turistik mekanlarda olduğu gibi kışın turist sayısında azalma yaşanan Uzungöl’de, turizmin daha fazla geliştirilmesi için alternatif seçenekler aranıyor. Bu çerçevede Uzungöl ve çevresindeki köylerde yer alan tarihi yapıların restore edilerek, tatilcilerin hizmetine sunulması hedefleniyor.

Alaçatı’nın “Yukarı Sokaktı

Türkiye’nin butik otel cenneti Çeşme Alaçatı, bu kategorideki yatırımlara ev sahipliği yapıyor. Bunlardan biri de Ayşen Kadıbeşegil ve kızı Pırıl Kadıbe-şegil’in geçen yıl açtığı ve Alaçatı’nın az sayıdaki Turizm Bakanlığı “Özel İşletme Belgeli” otellerinden biri olan Yukarı Sokak.

İzmirli ailenin turizme giriş hikayesi Alaçatı’daki bu 180 yıllık Rum binayı görüp, onu bir butik otele dönüştürmeye karar almalarıyla başlamış. Öncesinde de turizm sektöründe profesyonel geçmişe sahip olan Ayşen Kadıbeşegil, yatırım sürecini şu şekilde özetliyor: “Öncelikle tüm projeyi, binanın orijinaline sadık kalacak şekilde tasarladık. Her detayda Alaçatı’nın kokusunu ve dokusunu yansıtmaya özen gösterdik. Aynı zamanda herkesin evi gibi hissedeceği bir ambiyans oluşturmayı amaçladık. Bütçedeki en yüksek kalemi bu nedenle restorasyon çalışmalarına ayırdık.

Toplamda 300 bin TL civarında bir yatırım yaptık.

“Neden butik otel” sorusunu Ayşen Hanım, “Biraz duygusal, biraz da dünya trendlerinin sonucu” olarak yanıtlıyor. Yerli ve yabancı turistlerin artık özel hizmet alabildikleri butik otel kategorisini tercih ettiklerini belirten Kadıbeşegil, “Kalabalık şehirlerde yaşıyor, çalışıyor ve sokaklarında geziyoruz.

Birbirimizi tanımıyoruz. Sanırım bu nedenle tatillerinde insanlar artık daha sakin, küçük, samimi yerler tercih ediyorlar” diyor.

Yukarı Sokak’ta sadece iki farklı tipte dört oda bulunuyor. Konaklamak ise sezona göre oda-kahvaltı 170 ila 400 TL arasında değişiyor. Henüz bir yıldır faaliyette olmasına rağmen Yukarı Sokak’ın müdavimleri oluşmuş bile. Kurumsal firmalarda çalışan üst düzey yöneticiler, şirket sahiplerinin yanı sıra genç profesyoneller de geliyor. Amerika ve İtalya’dan gelen konukların sayısı hiç de az değil. Alaçatı’nın her mevsimde ayrı güzellikler sunduğundan bahseden Kadıbeşegil, Efes, Şirince ve Sakız Adası gibi destinasyonlara yakınlığının da yatırımcılara avantaj sağladığını hatırlatıyor. Ancak Alaçatı’ya gelmeyi planlayan yatırımcılara önemli bir tavsiyede de bulunuyor: “Yatırım yapmadan önce en az bir yıl yerleşik bir düzende inceledikten sonra yatırım yapılması gerekiyor. Müşteri profilini, pazarı doğru tanımak ve tanımlamak, lokasyon seçimi gibi konularda avantaj sağlayacaktır.”

PANSİYONCULUK REVAÇTA

Bodrum, Kuşadası ve Marmaris gibi beş yıldızlı tesislere ev sahipliği yapan bölgelerin dışında, Ege’nin birçok tatil bölgesi de pansiyonculara “gelin” çağrısı yapıyor. Bunların başında kuşkusuz büyük bölümü sit alanı içinde olan Bozcaada ve Gökçeada geliyor. Uzun yıllardır butik otel ve pansiyonlarla turizmde iddiasını sürdüren Bozcaada’nın ardından Gökçeada’da da bir canlanma yaşanıyor. Tarihle iç içe doğası, kültürel dokusu ve birçok su sporuna uygun pırıl pırıl denizine karşılık imar kısıtlamaları nedeniyle bugüne kadar yatırımlardan hak ettiği payı alamayan ada, nihayet hem turistlerin hem de yatırımcıların ilgisini çekmeye başladı.

Bu gelişmede Gökçeada’nın ‘sakin şehir’ (cittas-low) listesine girmesi ve adaya Anadolu Jet ile Bora Jet’in uçak seferlerine başlamasının rolü büyük. Bölgedeki butik otel ve pansiyon işletmecileri, son iki yılda Gökçeada’ya gelenlerin sayısında ortalama yüzde 50 artış olduğunu vurguluyor. Gökçeada’ya bu yoğun talep yatırımcıları da heyecanlandırmış. Birçoğu şimdiden pansiyon yatırımları için arazi ya da Rum köylerinde taş bina arayışına başlamış bile. İlgi hemen fiyatlara da yansımış; Rum köylerindeki 500 metrekarelik arazilerin fiyatının 50 ila 100 bin euro arasında değiştiği belirtiliyor. Bu büyüklükteki bir araziye ancak 2 katlı ve toplam 200 metrekare büyüklüğünde bir ev inşa etmek olası. Adanın asıl parlayan bölgesi ise Eski Bademli (Gliki). Bir tepe üzerine kurulu olan bu köyde 3-5 dönümlük bir arazinin fiyatı 100 bin euro’yu aşmış.

Akdeniz bölgesi kitle turizmi nedeniyle beş yıldızlı tesislere ev sahipliği yapıyor olsa da, bölgenin doğal dokusu henüz bozulmamış ilçeleri, pansiyonculuk yapmak isteyen girişimcilere fırsatlar sunuyor. Akdeniz Bölgesi’nde satılık pansiyonların sıkça bulunduğu ilçeler, Kemer, Manavgat, Side, Fethiye ve Dalaman olarak sıralanıyor.

Bunların yanı sıra henüz bakir olarak adlandırılan Kabak Koyu, Kelebekler Vadisi ve Olimpos gibi bölgelerin de butik otel ve pansiyonculukla kalkınması bekleniyor. Datça Yarımadasındaki Ovabükü, Turunç ve Kumlubük tatil beldeleri arasındaki Amos, Ölüdeniz’in hemen yanındaki kumsal, çam ve zeytin ağaçlarıyla çevrili Gemiler Kumsalı, Olympos’un komşusu Çıralı, Kalkan ve Kaş arasındaki Kaputaş ve Datça Yarımadası’nda iki küçük kumsaldan oluşan Hisarönü Körfezi’nin de önemli yatırım alanları olacağı tahmin ediliyor.

Yakın destinasyonlar arasında pansiyon ve küçük otel yatırımcıları en çok İstanbul’a yakın sahil şeritlerini tercih ediyor. Sapanca, Polonezköy, Şile ve Ağva, şehirden kısa süre uzaklaşmak isteyenlerin tercih listesinde en üst sıralarda. Özellikle Sa-panca’ya çok yakın olan Maşukiye’nin yanı sıra turizmde parlayan köyleri Mahmudiye, Kırkpınar ve Yaıııkköy de yatırımcılara fırsatlar sunuyor.

Pazarın ünlü isimleri.

Her ne kadar butik ve küçük oteller genellikle aile işletmeleri olarak bilinse de, yatırımın cazibesi iş adamları ve ünlü isimleri de bu pazara çekiyor.

Öyle ki Ali Ağaoğlu, Ahmet Nazif Zorlu, Dilek Sabancı, Erdal Acar ve Vural Öger gibi iş adamlarının pazara girdiği ya da girmeye hazırlandığı biliniyor. Bu isimlere son örnek dizi oyuncusu Kenan İmirzalıoğlu oldu. Cihangir’de aldığı bir binayı restore eden oyuncu, bu binayı butik otel olarak hizmete soktu.