Beykoz ve köylerinde 2B arazileri

Toki’den Koç Grubu’na, müteahhitlerden emlak simsarlarına herkes Beykoz ve köylerinde 2B arazisi kovalıyor. Ancak rayiç bedel karmaşası alıcının da satıcının da kafasını karıştırmış durumda. Öyle ki bazı yerlerde 2-3 dönümlük araziye milyon TL isteyenler var. Ancak buna karşılık çok uygun fiyatlı araziler de mevcut.

BUGÜNLERDE yolu Beykoz civarından geçenler ilginç bir manzarayla karşılaşıyor. Neredeyse her köyde, evlerin yanında lüks ciplerini park etmiş insanlar köylülerle pazarlık yapıyor. Nedeni malum, köylünün elindeki 2B arazilerini uygun fiyata satın alabilmek…

Önce biraz 2B’nin son durumu ile ilgili bilgi vermekte fayda var. İstanbul’da orman vasfını kaybetmiş arazilerin satışından 8 milyar TL hasılat bekleniyor. Bu paranın büyük bir bölümünü doğrudan ya da dolaylı olarak, en fazla 2B arazisi bulunan Beykoz halkı ödeyecek. Çünkü Istanbul’da 2B arazilerinin yarıdan fazlası bu ilçede bulunuyor.

İstanbul 3 No’Iu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 15 Kasım 1995 tarih ve 8755 sayılı kararıyla tamamı doğal sit alanı ilan edilen Beykoz’un 2B arazilerinde henüz imar planı yok. Ancak bu konuda belediyenin çalışmaları devam ediyor. Beykoz ve köylerinde bugüne kadar 18 bin 506 adet 2B arazisi tespit edilmiş durumda.

Bu arada 2B arazisi alacaklar için bankalar da kredi musluklarını açmış durumda. Bu konudaki detaylı haberi finans sayfalarımızda okuyabilirsiniz.

PARSELLERİN ÇOĞU KÜÇÜK

Beykoz Belediyesi’nin yaptığı çalışmalara göre en fazla 2B arazisine sahip köyler Çavuşbaşı, Elmalı, Örnekköy ve Kaynarca, Akbaba, Dereseki, Anadolu Feneri, Alibahadır ve Mahmut Şevket Paşa. Cumhuriyet, Çamlıbahçe, lshaklı, Paşamandıra, Öğümce, Polonezköy ve Riva’da da 2B arazisi var. Ancak bunların çoğu hem az hem de küçük parsellerden oluşuyor.

Beykoz ve köylerinde 12 bin 241 adet bin metrekarenin altında, 3 bin 565 adet bin-2 bin metrekare arasında, bin 169 adet de 2-3 bin metrekare arasında 2B parseli tespit edilmiş. 3 bin metrekare üzerinde ise bin 543 parsel bulunuyor.

Bu rakamlar 2B arazisi üzerinde oturanların yüzde 66’sının bin metrekarenin altında arsa sahibi olduğunu gösteriyor. 2B arazisindeki küçük parsellerin çoğu, Beykoz’un artık mahallesi haline gelen Akbaba, Dereseki ve Kaynarca gibi yerlerde bulunuyor. 2 bin metrekarenin üzerindeki 2 bin 712 parselin büyük çoğunluğu ise Beykoz’un biraz uzağında kalan köylerde yer alıyor.

ÇİVİ BİLE ÇAKAMAYABİLİRSİNİZ!

Beykoz’daki 2B arazileri, köy alanlarından oluşuyor. 2B arazilerinin çoğunda, gelir düzeyi düşük aileler ikamet ediyor. Yatırımcılar ise kamuoyunda “2B yasası” olarak bilinen “Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Satışı Hakkında Ka-nun”un Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmesinin ardından yatırım için bu bölgelere adeta hücum ediyor.

Ancak yazının girişinde de bahsettiğimiz gibi tamamı doğal sit alanı olan Beykoz’da, bu arazileri satın alanların çoğu sadece tapu sahibi olacak. İmar ölçütlerine göre belki de inşaat yapamayacaklar. Beykoz Belediyesi yetkililerine göre tamamı plansız alan olan 2B arazilerinin, satış sonrasında oluşacak planlarda yüzde 40’ı kesintiye uğrayacak.

Beykoz’un Köy ve Mahalleri İçin Biçilen Değerler

BÖLGE HALKI TEPKİLİ

Geçen hafta 2B arazilerinin yoğun olarak bulunduğu Beykoz’un köylerini tek tek dolaştık. Köy muhtarlarıyla, kahvehane ve çay bahçelerinde oturan insanlarla görüştük. Bölge halkı arazilerin rayiç bedelleri henüz açıklanmadığı için tedirgin.

Hak sahiplerinden satış bedelinden mahsup edilmek üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan yerler için 2 bin, dışında kalan yerler için de bin TL başvuru bedeli istenmesi herkesi rahatsız etmiş.

Gelir düzeyi düşük olanların çoğu Mal Müdürlüğü’ne yatırılması gereken başvuru bedelini bile yatıramadığını söylüyor. “Bir parselde aynı aileden 3 hak sahibi var. Adam başı 2 binden 6 bin TL’yi nereden bulalım” diyorlar. Arazinin tamamı için ödeyecekleri para belirlenecek rayiç bedelin yüzde 70’i bile olsa o parayı bulamayacaklarını söylüyorlar.

İşte bu durumdaki 2B sahipleri ellerindeki arazilerin bir kısmını satılığa çıkarmış durumda. Böylece hem gerekli başvuru bedelini yatıracak hem de kalan bedelleri ödeyebilecekler.

MUHTARLAR DUYURU ASMIŞ

Köy ve mahalle muhtarlıklarının kapısına İstanbul Defterdarlığfnın duyurusu asılmış. Duyuruda 2B taşınmazlarının kullanıcılarına ait listelerin belediye, kaymakamlık, mahalle muhtarı hizmet binalarında ve defterdarlığın web sitesinde (ist-def.gov.tr) ilan edildiği, İstanbul Defterdarlığı ve Mal Müdürlükleri’ne başvuru yapılabileceği yazıyor.

Söz konusu duyuruda, hak sahiplerinden başvuru dilekçesinin yanı sıra 2 bin TL’lik başvuru bedelinin yatırıldığına ilişkin makbuz, kanuni mirasçılardan veraset ilamı belgesinin noter onaylı örneği, akdi haleflerden kanun yürürlüğe girdikten sonra düzenlenmiş hak sahibi veya mirasçılardan alınmış noter tasdikli yazılı muvafakat, tiizel kişiler için de ayrıca gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi isteniyor.

BAŞVURU SAYISI DÜŞÜK

İstanbul Defterdarlığına bağlı Beykoz Mal Müdürlüğü’ndcn edindiğimiz bilgilere göre bölgedeki 2B arazileri için 25 bin hak sahibinin başvurması gerekiyor. Ancak bugüne kadar 9 bin 500 başvuru olmuş. 5 bin başvurunun son bir ay içinde yapıldığına dikkat çeken yetkililer de düşük başvuru sayısını rayiç bedellerindeki belirsizliğe ve bölgede parsellerin ayrılmamasına bağlıyor. Hak sahiplerinin 2012’nin ekim ayı sonuna kadar başvuru süresi bulunuyor. Süre kısaldıkça başvuru sayısında da artış bekleniyor.

BEYKOZ’UN KÖYLERİ

Beykoz’un içinden geçip köylere doğru ilerlerken, ormanlık alana yakın varoşlarda kurulu evler göze çarpıyor. Bu derme çatma evlerin çoğu 2B arazileri üzerinde inşa edilmiş. Varoşlardan geçip 1-2 kilometre ilerledikten sonra Beykoz’a en yakın köy olan Akbaba çıkıyor karşımıza. Muhtar yerinde değil ama sorularımızı yardımcısı yanıtlıyor.

Akbaba’daki 2B arazilerinin hemen hepsi köylünün elindeki tapulu arazinin yanında bulunan küçük alanlardan oluşuyor. Arazi sahiplerinin önemli kısmı ise yerlerini satmayı değil imar çıkarsa kendileri ev yapmayı planlıyor. Köydeki hak sahiplerinin hepsi 2 bin TL’sini yatırıp başvurusunu yapmış. Herkes arazinin bedeli ne çıkarsa çıksın ödemeye razı.

ESKİ RUM KÖYÜ DERESEKİ

Akbaba Köyü’nden ayrılıp birkaç kilometre gittikten sonra Dereseki Köyü çıkıyor karşımıza. Muhtarın hizmet binası köyün çıkışında ama o da yerinde değil. Genç bir kız ve erkek ile yaşlıca bir köylüyle hizmet binasının önünde oturup Dereseki’yle ilgili bilgiler aldık.

600 haneli köyde yaklaşık 3 bin kişi yaşıyor. Hayvancılık ve tarımla geçinen köy halkı pek arazisini satma taraftarı değil. Beykoz’un en eski köylerinden Derese-ki’de eskiden Rumlar yaşıyormuş. Mübadeleden sonra Yunanistan’dan göçenler ve Karadeniz’den gelenler yerleşmiş köye.

Köydeki tapuların önemli bir kısmı OsmanlI’dan kalma. Şimdi halka açık olan Beykoz Korusu bile köy halkından Ahmet Ağa’ya aitmiş. Ama Ahmet Ağa’nın yaşayan torunlarından biri “Beykoz Korusu’na devlet el koydu” diyor.

Yine Osmanlı döneminden kalan çeşmenin suyunun ise çok faydalı olduğunu söylüyorlar. Suyun çıktığı yerdeki padişah tuğrası ise zamanla kaybolmuş. Köy halkı çeşmenin hemen yanındaki “mahzen” denilen yerde padişahın hamamı olduğunu anlatıyor.

Devlet, Dereseki’nin yaklaşık 700-800 metre ötesinde köye ait Karakulak Su-yu’nu vakfa devretmiş. Vakıflar da Karakulak Suyu’nu işletmesi için özel bir şirkete kiralamış.

Dereseki’nin dışında bazı 2B arazilerine “satılık” tabelası asılmış. Bir tabelanın yanında durup hak sahiplerinden biriyle sohbet ediyoruz. Evin hemen arkasındaki 2 dönümlük 2B arazisinin birkaç hafta önce 120 bin TL’ye satıldığını anlatıyor. İstanbul Boğazı’na inşa edilecek üçüncü boğaz köprüsü yolunun Dereseki’ye yakın bir noktadan geçecek olması bölge insanını umutlandırmış, beklentilerini artırmış.

EN FAZLA 2B KAYNARCA’DA

Beykoz’a biraz uzak ama yeşillikler içindeki Kaynarca Köyü’nde çok fazla 2B arazisi bulunuyor. İlk uğrak yerimiz diğer köylerde olduğu gibi muhtarın hizmet binası oluyor. Muhtarı bulamayınca hemen karşısındaki çay bahçesine yöneliyoruz. Selam verip köyün yaşlılarının masasına oturuyoruz. Masada oturan emekli Haşan Çırak, elinde 2 dönüm kadar 2B arazisi olduğunu söylüyor. Her parsel için 2 bin TL ödediğini anlatan Çırak, “Bir tane daha vardı ama ona ceza ödedik. Ceza ödenen arazi 2A olacakmış. Ceza ödediğimiz için de bize verilecekmiş” diyor.

Köylülerle sohbet ederken, büyük çaplı bir müteahhitlik firmasının Kaynarca’da arazi almak için arayışa başladığını öğrendik. TOKl’nin (Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) inşaat yapmak için bu müteahhitle anlaştığını duyan köylü ise araziyi satmamak için söz birliği etmiş.

250 haneli Kaynarca’nın geçim kaynağı sebze meyve yetiştiriciliği. Köyde sadece 2 hane hayvancılıkla uğraşıyor. Ağırlıklı olarak göçmenler ve Karadenizlilerin yaşadığı Kaynarca’da. rayiç bedeli ödeyebilmek için arazilerin bir kısmı satışa çıkarılmış. Yüzde 95’i 2B arazisi olan köyde, arazinin dönümüne 30-40 bin TL isteniyor. 2B arazisi alanların çoğunun istenen parayı taksitle ödediği söyleniyor.

KOÇ’UN KARLITEPE ARAYIŞI

Yatırımcının en çok ilgi gösterdiği yerlerden biri de Karlıtepe… Bölge sakinlerinden Mehmet Çiftçi. Koç Grubu avukatlarının geçtiğimiz günlerde bölgeye geldiğini söylüyor. Ellerinde zemin etütleri çizilmiş bir proje varmış. Karlıtepe’de 2 bin 200 metrekarelik arazi için görüşme yapan Koç mensupları, etrafındaki arazileri de almak istemiş. Bu kişiler, Koç Gru-bu’nun bölgede konut inşa edeceğini söylemiş. Arazi için el sıkışılmış ama henüz kesin anlaşma sağlanmamış.

ANADOLU FENERİ İMARA KAPALI

Kaynarca’dan çıkıp 7-8 km gittikten sonra Anadolu Feneri’ne ulaştık. 350 nüfuslu bir balıkçı köyü olan Anadolu Feneri, askeri bölgede bulunduğu ve sit alanı olduğu için imar sorunu olan bir köy. İmar izni olmadığı için köylünün büyükbaş hayvanları için yaptığı ahır bile yıktırılmış. Ağırlıklı olarak Ahıska Türklerinin yaşadığı Anadolu Feneri’nde köylü tapulu arazisine ev bile yapamamaktan şikayetçi. Köy merkezindeki arsaların metrekaresi 100 TL’den satılıyor. Tarla vasfındaki arazilerin dönümü ise 80-90 bin TL.

“İkinci yasak bölge” olarak adlandırılan Kabakoz’daki arazilerin tapusunda ise “satılamaz” şerhi bulunuyor. Balıkçılığın yanı sıra çiftçilik ve büyükbaş hayvancılık da yapılan Anadolu Feneri’nde, 20 dönüm 2B arazisi bulunan bir köylü şöyle yakınıyor: “Hak sahibi olarak 3 parsel yere 6 bin TL ödemem gerekiyor. Biz 7 kardeşiz. 20 dönümlük arazi için hepimizin yatırması gereken başvuru bedeli 42 bin TL.”

Köyün içindeki arazilerin hepsi tapulu. Ancak Halalayıkdere Mahallesi’nin yüzde 95’i 2B arazisinden oluşuyor. Arazilerin rayiç bedellerinin belli olmaması köylünün de çekingen davranmasına neden olmuş. “Hem rayiç bedeller belli değil hem de arazinin parselasyonu yapılmadı” diyen köylüler, 2 bin TL’lik başvuru bedelini bile yatırmadıklarını anlatıyorlar.

Anadolu Feneri’ndeki köylüler de TOKl’nin Poyrazköy-Anadolu Feneri-Kay-narca arasında arazi toplayacağını ve köylüden aldığı araziyi müteahhitlere satacağını duymuş. TOKl’nin arazinin dönümüne 8 bin TL vereceği söyleniyormuş.

TARLALAR BİLE TAPULU

Anadolu Feneri’nden Riva’ya giden yolda son köy olan Alibahadır’ın içindeki arsalar gibi tarla vasfındaki araziler bile tapulu. 150 haneli bir köy olan Alibaha-dır’da 2B arazisi yok. Köyde İSKİ’nin altyapı çalışmaları devam ediyor. Evlerin do-ğalgazla ısındığı Alibahadır Köyü’nde halk geçimini sebze meyve yetiştiriciliğiyle sağlıyor.

Alibahadır’ın 2 km ilerisindeki Mahmut Şevket Paşa’daki arazilerin de çoğu tapulu. Bir kısmı ise hala eski Osmanlı tapusuna sahip. Az miktarda da 2B arazisi var. 400 haneli ve 3 bin 800 nüfuslu bu köyün sakinleri de tarımla uğraşarak geçimini sağlıyor. Köydeki tapulu arazilerin dönümü 80-100 bin TL’den satılıyor.

ZERZEVATÇI’DA UÇUK FİYATLAR

Beykoz’un doğusunda ve Alibahadır’ın üst kısmında yer alan Zerzevatçı Kö-yü’nün yakınından geçen derenin yukarısındaki arazilerin hepsi parsellenmiş. Köyden geçen yolun alt tarafında kalan arazilerin ise tamamı 2B’ye giriyor.

Zerzevatçı’nın durumu da diğer köylerden farklı değil. Hak sahibi köylüler, 2B arazilerini satmak için emlak şirketlerine yetki vermiş. Satışa çıkarılan 2B arazileri için istenen fiyatlar oldukça değişken. 824 metrekarelik 2B arazisi için 200 bin TL isteyen var. 4 bin 283 metrekareye 160 bin, 3 dönüme 1 milyon 150 bin, 5 dönüme ise 1 milyon 100 bin TL fiyat biçildiğine tanık olduk. Tabi tüm bu fiyatlar pazarlıkla çok farklı noktalara gelebiliyor…

EVLE BİRLİKTE DÖNÜMÜ 650 BİN TL

Beykoz’da Kaynarca’dan sonra en çok 2B arazisi buiunan köyler Elmalı ve Ör-nekköy. Birbirine oldukça yakın ve yeşillikler içindeki bu iki köyde de 2B arazileri satışa çıkarılmış. Örnekköy’de bir hak sahibi 3 bin 573 metrekarelik kadastro geçen 2B arazisi için 1 milyon TL istiyor. Bir başka hak sahibi, Örnekköv Tepetarla’da bin 480 metrekarelik 2B arazisi için 235 bin TL fiyat biçmiş. Sit alanındaki Örnekköy’de bin 225 metrekarelik 2B arazisi içinse üzerindeki 3 katlı evle birlikte 650 bin TL isteniyor.

Beykoz’un Elmalı Köyü’nde hak sahipleri 2 bin 100 metrekarelik 2B vasfında bir çiftlik arazisi için 850 bin, bin metrekarelik 2B vasıflı araziye üç katlı bir evle birlikte 650 bin TL istiyor. Elmalı’da 2 dönümlük 2B arazisini 270 bin TL’ye satmak isteyen hak sahibi de var.

RAYİÇ ÇALIŞMALARI SÜRÜYOR

Beykoz’da en çok tartışma konusu olan rayiç bedellerin belirlenmesi için de çalışmalar yapılıyor. İlgililerin üzerinde çalıştığı fiyatlandırma listesindeki en yüksek rayiç bedel. 1.000 TL ile Çavuşbaşı ve Çen-geldere’de gözüküyor. Beykoz’un köy ve mahallelerine yönelik ayrı ayrı yapılan fi-yatlandırmada, en düşük bedel ve en yüksek bedeller belirlenirken, mahalle veya köy içinde satılacak yerler, en düşük fiyatın altında olamayacağı gibi en yüksek fiyatın üzerine de çıkamayacak. Fiyatlan-dırmalar, arazinin konumuna göre, en düşük ve en yüksek bedel aralığında belirlenecek. Hak sahipleri en düşük ve en yüksek bedel arasında belirlenecek fiyatın yüzde 50’sini ödeyecek.

Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilecek. Peşin satışlarda, yüzde 20 indirim uygulanacak. Bedel idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde ödenecek. Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemeyecek ve dava açılamayacak. Taksitle satışlarda, satış bedelinin yüzde 10’u, yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde, kalanı ise en fazla 5 yılda 10 eşit taksitte faizsiz ödenecek. Satış bedelini ödemeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşecek.

Bülent Ekimci / Para Dergisi