Gayrimenkul Yatırım Fonları Büyüyor

12 Ağustos 2018Son güncelleme: 12 Ağustos 2018

0 221 6 dakika okuma süresi

Her zaman büyük bir iştahla bahsettiğimiz Türkiye yatırım fonları pazarı, şu anda 328 fonla yaklaşık 49.2 milyar TL büyüklüğe erişmiş durumda. Bu fonlara ise toplamda 3 milyon 574 bin kişi yatırım yapıyor. Fonların dağılımına bakıldığında, pazarın ağırlıklı olarak borçlanma araçları fonları ve para piyasası fonlarından oluştuğu görülüyor. Bu fonların içeriğinde devlet, tahvili ve repo ağırlığı dikkat çekiyor. Yani belirli ölçütlere sahip olan bu fonlar, aktif olarak yönetilmiyor. Ancak son yıllarda aktif yönetilen fonlara da ilginin arttığı, yeni fon türlerinin devreye girmeye başladığı görülüyor.

Tam da bu noktada 2014 yılında kurulan gayrimenkul yatırım fonları (GYF), gayrimenkul yatırımlarının fon yapısı kullanılarak finanse edilmesine imkan vermesiyle dikkatleri üzerine çekiyor. Nisan ayı sonunda yaklaşık 2.2 milyar TL’lik bir büyüklüğe ulaş an GYF piyasasında, şu anda gayrimenkul yatırım fonu yönetmek üzere kurulmuş sekiz adet gayrimenkul portföy yönetim şirketi bulunuyor. Ayrıca dokuz adet portföy yönetim şirketi de kendi bünyelerinde GYF kurmuş durumda. Bugüne kadar kurulan toplam GYF sayısı 34’ken bunlardan sadece 15 tanesi yatırım aldı.

NEDİR BU GYF DEDİKLERİ?

Öncelikle tanımlamak gerekirse GYF’ler, Sermaye Piyasası Kurulu izni ile yetki belgesi olan gayrimenkul portföy yönetim şirketleri veya portföy yönetim şirketleri tarafından kurulup yönetilen bir sermaye piyasası aracı… GYF’ler; alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir. Oluşan kazançtan da katılımcılara kâr payı dağıtılması söz konusu.

GYF’ler, mevzuat gereği sadece nitelikli yatırımcılara sunuluyor. Yatırımcıların büyük ölçekli ve daha verimli gayrimenkullere ulaşmasını sağlayarak hem getirinin yükseltilmesinde hem de gayrimenkule has risklerin asgariye indirilmesinde önemli rol oynayan bu fonlar, başta Emeklilik Yatırım Fonları’ndan olmak üzere nitelikli yatırımcılardan büyük ilgi görüyor.

NASIL İŞLER, AVANTAJLARI NELER?

GYF’lerin hangi gayrimenkullere ve projelere yatırım yapacağı, ilgilenen yatırımcılarla baştan paylaşılıyor. Örneğin; konut yatırımı ve ofis yatırımları yapmak isteyen ya da ticari gayrimenkullerle ilgilenen yatırımcılar, beklentilerine uygun stratejilere sahip fonlara yöneliyor. Fonda toplanan parayla da fon portföyü oluşturarak belirtilen projelerden konut, ofis birimleri satın alınıyor.

Gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen ancak gayri menkullerin gündelik bakımı, alım-satımı, kiralanması gibi işlemlerle ilgilenmek istemeyen, çeşitlendirilmiş bir portföyün avantajlarından faydalanmak isteyen ve likidite imkanına önem veren nitelikli yatırımcılar için GYF’ler alternatif bir yatının imkanı sunuyor. Öte yandan GYF’lere kurumlar vergisi istisnası tanınıyor. Böylece kârın fon portföyüne vergisiz olarak yansıtılmasıyla yatırımcıların daha yüksek kazançlar elde etmesi mümkün oluyor. Buna ilaveten, bireysel yatırımcıların gayrimenkul kazançları yüzde 35’e varan gelir vergisine tabi iken, GYF aracılığıyla gayrimenkul vatınım yapıldığında, fondan çıkışta sadece yüzde 10 stopaj kesintisi uygulanıyor.

2017 YILINDAKİ GYF GETİRİLERİ YÜZDE 8 İLA YÜZDE 30 ARASINDA DEĞİŞİKLİK GÖSTERİYOR. BU BAĞLAMDA YATIRIMCILAR FONLARIN YATIRIM STRATEJİLERİNİ VE GEÇMİŞ PERFORMANSLARINI İNCELEYEREK DAHA YÜKSEK GETİRİYE SAHİP GYF’LERİ TERCİH EDEBİLİR. SEKTÖRDE BULUNAN KİRA GETİRİLİ FONLAR, OCAK-MAYIS ARASINDA YÜZDE 8-12 ARASINDA GETİRİ ELDE EDERKEN DAHA OPORTÜNİSTİK FONLARDA YÜZDE 30’LUK YILLIK GETİRİ ORANLARI YAKALAYABİLMEK MÜMKÜN

ÜNLÜ’DEN İKİ GYF

GYF getirileri konvansiyonel fon getirileri kadar sık periyotlarla izlenmiyor. ÜNLÜ Portföy Genel Müdürü Altuğ Dayıoğlu da gayrimenkulün doğası gereği fiyat değişimlerinin çok kısa sürede yaşanmadığını, haliyle fonların gerçek performansına ulaşmasının da, yine fon portföyündeki gayrimenkulün spesifik özellikleri ve hedeflenen yatırım dönemi ile ilişkili olarak gerçekleştiğini ifade ediyor. “ÜNLÜ Portföy olarak kurucusu olduğumuz iki gayrimenkul yatırım fonumuz var. Fonlarımızdan ilki, Tahincioğlu’nun Emlak Konut GYO’nun güvencesiyle hayata geçirdiği Nidapark Küçükyalı projesi. Bu proje, lansman tarihi olan Mart 2017’den günümüze enflasyon üzerinde getiri sağladı, ikinci fonumuzda ise 42 Maslak projesi ile yatırımcılarımıza ofis alanlarına yatırım imkanı sağlıyoruz” diyen Dayıoğlu; fonlarının, Ekim 2017’den bugüne getirisinin yüzde 11’in üzerinde gerçekleştiğini söylüyor.

GYF’LER İLK KEZ BORSA İSTANBUL’DA

Bununla beraber Albaraka Portföy Yönetimi, kurucusu olduğu üç gayrimenkul yatırım fonunu, geçtiğimiz yılın kasım ayında Borsa İstanbul’da nitelikli yatırımcılara arz etti. Albaraka Portföy’ün Batışehir, One Tower ve Dükkân Gayrimenkul Yatırım Fonları, Nitelikli Yatırımcı işlem Pazarı’nda işlem görmeye başladı. Yatırımcılar, Albaraka Portföy Yönetimi’nin gayrimenkul yatırım fonları Batışehir, One Tovver ve Dükkân katılım paylarına borsa üzerinden ulaşabilecek ve fiyatlarını anlık takip edebilecek. Bu girişimle birlikte ilk kez gayrimenkul yatırım fonlarının borsaya kote olduğunu dile getiren Albaraka Portföy Yönetimi Genel Müdürü Muhammed Emin Özer, üç GYF’lerinin de getirilerinin yüzde 2.5 ila yüzde 2.6 arasında getiri sağladığına işaret ediyor. “GYF ihracında çift haneli bir büyüme olabileceğini öngörüyoruz. Bunun yanı sıra gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeler ve stokların eritilememesi göz önünde bulundurulduğunda aslında GYF’ler inşaat şirketleri için çok büyük bir fırsat oluşturabilir” diyen Özer, inşaat şirketlerinin stokları ile GYF kurma yolunda portföy yönetim şirketlerinin kapısını çalabileceğini söylüyor.

İŞ PORTFÖY 510 MİLYON TL’YE ULAŞTI

19 Haziran-18 Temmuz 2017 tarihleri arasında talep topladığı GYF’sinin büyüklüğünün 15 Mayıs itibariyle 510 milyon TL’lik bir değere ulaştığını ifade eden İş Portföy Genel Müdür Yardımcısı Nihan Özenç, yönetim ücretinin yüzde 1, gayrimenkul değerleme sıklığının ise yılda iki kere olduğunu kaydediyor. “Fonu alan bireysel yatırımcıların katılma payı alım saum kazançları yüzde 10 stopaja tabi. Ayrıca yatırımcıların fon içerisindeki kira gelirleri için beyanname vermeleri gerekmiyor. Fon, uzun vadeli ve istikrarlı getiri perspektifi sunan büyük ölçekli ticari gayrimenkullerinden oluşan bir portföye yatırım yapmak isteyen nitelikli yatırımcılar için uygun. Yatırımlarımız arasında Ankara Kızılay Banka Hizmet Binası, Antalya Banka Hizmet Binası ve Nida Kule Ataşehir Batı binası yer alıyor” diyen Özenç, fonlarının Temmuz-Aralık 2017 tarihleri arasındaki dönemsel getirisinin de yüzde 7,12 olarak gerçekleştiğini dile getiriyor.

EMLAK KONUT’UN YER ALDIĞI İLK GYF

Emlak Konut GYO güvencesiyle Torkam İnşaat’ın Konya’da hayata geçirdiği hasılat paylaşımlı projesi Temaşehir 42. Cadde’deki ticari gayri-menkulleri kapsayan GYF, geçtiğimiz nisan ayında tanıtıldı.

Büyüklüğü 130-150 milyon TL arasında olan Torkam 42. Cadde Ticari GYF’nin yönetimi, fonun kurucusu olan Global MD Portföy Yönetimi tarafından yapılıyor. Proje danışmanlığını BYYFinans ve Refina şirketlerinin yaptığı Torkam 42. Cadde Ticari GYF; Emlak Konut’un yatırımcı olarak yer aldığı ilk GYF olma özelliğini taşıyor.

Kurulacak fonda Emlak Konut GYO yüzde 10,5, Torkam inşaat yüzde 24,5 ve Global Menkul Değerler yüzde 5 olmak üzere toplamda yüzde 40 oranında çekirdek yaünmcı olarak ortak olacak. Fonun kalan yüzde 60’lık bölümü ise yerli ve yabancı yatırımcılara sunulacak. Fon ayrıca her yıl yatırımcılarına kira getirilerinden oluşan kâr payı dağıtacak. Yurt içindeki yatırımcıların yanı sıra Körfez ülkeleri, ABD, Avrupa ve Uzak Doğu’daki yatırımcılardan da büyük ilgi görmesi beklenen fonun, kira getiren bir yatırım stratejisine sahip çıkış senaryosu da bulunan süreli bir fon olmasının da ilgiyi artıracağı öngörülüyor.

GYF’LER BES ŞİRKETLERİNİN DE TERCİHİ

Emeklilik fonlarının aradığı uzun vadeli yatırım ve getiri oranları ile GYF’lerin yapısı paralellik gösteriyor. Ayrıca GYF’ler sayesinde yatırımcılar stabil, orta ve uzun vadeli, varlığa dayalı ve özellikle Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde büyüme potansiyeli yüksek olan bir sermaye piyasası aracına yatırım yapma fırsatını yakalayabiliyor.

Bu sayede GYF’lerin BES şirketleri tarafından tercih sebebi olması ve ülkedeki gayrimenkule yatırım yapma şeklinin etkin ve sürdürülebilir bir şekilde değişmesinin yakın zamanda gerçekleşmesinin öngörüldüğünü söyleyen Haşan Bayhan, GYF’lerin ileriki dönemde dünyada olduğu gibi BES üzerinden beslenerek ülke ekonomisi için önemli bir konumda yer almasını beklediklerini aktarıyor.

“İşin yasal boyutuna gelecek olursak çıkan tebliğ gereği OKS fon portföy büyüklüklerinin asgari yüzde 10’nun GYF’ye veya girişim sermayesi fonuna ya da Türkiye Varlık Fonu’na yatırma zorunluğu 2018 yılından itibaren yürürlüğe girdi ve bugüne kadar uyumluluğu sağlayabilmek için GYFTere pek çok Emeklilik Yatırım Fonu yatırım yaptı” diyen Bayhan, OKS’lerde para biriktikçe GYF’lere aktarılacak olan yatırımların sürekli bir şekilde artacağının da piyasalar tarafından beklendiğini belirtiyor.

“97 NİTELİKLİ YATIRIMCIMIZ VAR”

“Bağımsız bir portföy yönetim şirketi olan RE-PIE, sektördeki diğer şirketlerden kendini ayrıştırarak arsa arazi bankacılığı üzerine stratejisini oturttu. Bu doğrultuda da Türkiye’nin çeşitli il ve mahallerinde şimdiye kadar 2.2 milyon metrekarenin üzerinde arsa arazi stoğu yaptı. RE-PlE’ın doğrudan 97 nitelikli yatırımcısının 23’ü Emeklilik Yatırım Fonları’ndan oluşuyor. Emeklilik Yatırım Fonları sayesinde ulaştığımız dolaylı yatırımcı sayısı ise 1.3 milyonun üzerinde. Bağımsız bir portföy yönetim şirketi olması sebebiyle kendisini yüksek getiri hedefi ile diğer GYF’lerden ayırmak isteyen RE-PIE tarafından kurulan ve 1.5 yıldır işlem gören Anadolu Stratejik GYF’sinin son bir yıllık getirisi yüzde 30 civarında. Benzer stratejiye sahip yine arsa arazi bankacılığı yapan ve 15 Mayıs itibariyle Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı işlem Pazarı’nda işlem görmeye başlayan Avrasya Stratejik GYF, ihraç edildiği şubat ayından beri de yaklaşık üç ayda yüzde 6,7’lik bir getiriye sahip oldu.”

SPKNIN İHRAÇ BELGESİNİ ONAYLADIĞI 33 GAYRİMENKUL YATIRIM FONU