Andolu, turizmde girişimcilere büyük fırsatlar sunuyor

MAKSİMUM ARSA MALİYETİ

Otelciliğe soyunacak girişimcilerin arsaya ne kadar ödeme yapmaları gerektiğini belirlemeleri son derece önemli. Bu konuda TUR-SER A.Ş. Genel Müdürü, aynı zamanda Turizm Yatırımcıları Derneği Başkan Yardımcısı Prof. Dr. İbrahim Birkan’ın bir çalışması bulunuyor. Bu çalışmasında Birkan, otel yatırımı yapılan arsaların değerleriyle ilgili önemli değerlendirmelerde bulunuyor.

“Birçok otel yatırımcısı özellikle büyük şehirlerde arsaları çok yüksek meblağlara satın alıyor” diyen Prof. Dr. Birkan, “Girişimciler ilk etapta bir bölge seçiyor. Daha sonra bölgeyi daraltarak yapılması düşünülen otel kompleksine uygun bir arsa seçiliyor. Son olarak da bir ön fizibilite ve pazarlama araştırması yapılıyor. Fizibilite çalışmasında, arsa ve inşaat maliyetinden tefrişatma kadar bütün kalemler dikkate alınıyor ve maliyet kabaca hesaplanıyor” diye ekliyor.

Otel yatırımlarında arsaya ödenen bedelin toplam yatırım maliyetinin yüzde 15-20’si arasında olmasının doğal olduğuna dikkat çeken Prof. Dr. Birkan, hesaplamalarla ilgili şu bilgileri veriyor: “Örneğin, 10 milyon dolar bedelle satışa sunulan araziye 300 odalı bir otel yapıp, bu otelin inşaat Prof. Dr. İbrahim Birkan maliyetinin de 31.5 milyon dolar olacağım düşünelim. Buna göre, 300 odalı beş yıldızlı otelin odabaşma düşen kapalı inşa edilecek alanın 60 metrekare olacağını ve dolayısıyla toplam inşa edilecek alanın 18 bin metrekare (300 oda 60 metrekare) olacağını kolayca hesaplayabiliriz. Türkiye’de yapılan beş yıldızlı otellerde metrekare maliyetinin yaklaşık 1.750 dolar olduğunu varsayarsak söz konusu otelin anahtar teslimi maliyetinin 31.5 milyon dolar (18 bin metrekare 1.750 dolar) olacağım tahmin edebiliriz. Arsa payının yüzde 15 – 20 oranını geçmesi halinde yatırım fizibıl olmaz. Buna göre, söz konusu arsa için 6.5 milyon dolar (6.500.000 / 31.500.000 = % 20) ve altında teklif vermek uygun olacaktır. Bu hesaplamadan da anlaşılacağı üzere dengeli bir otel yatırımının gerçekleştirilmesi için arsa maliyeti büyük önem arz ediyor.”

ALTIN MUSLUK ODA SATTIRIR MI?

Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) Ar-Ge Sorumlusu Erol Akbulut, gelecek müşteri tipi ile eğiliminin turizmin geleceğinde en belirleyici unsur olacağını belirterek, “Bu durum, artık yatırımın nerede ve nasıl olması gerektiğini de ortaya çıkarıyor. Önümüzdeki yıllarda girişimciliğin önünü kesmeyen, doğru koordinatları veren bir yatırım planlamasına ihtiyaç var. Bu açıdan Turizm Bakanlığı’nm hazırladığı 2023 Vizyonu içinde yer alan yeni turizm merkezi ve alanları büyük önem kazanıyor” diye ekliyor.

Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat ise, “Pazarda 70 euro‘ya satılan bir odaya altın musluk da taksan 100 euro’ya satamazsın. Çünkü fiyatın esasını marka, lokasyon, misafir profili gibi birçok farklı faktör belirliyor” dedikten sonra Anadolu’da otelciliğe soyunacak girişimcilere şu önerilerde bulunuyor:

“işin başında ‘fikir bazında’ mutlaka uzman bir danışmanla yola çıkılmalı. Doğru kondisyonlarda arazi ve inşaat hesaplarını yaparak, ihtiyaç kadar mülkü boyutlandır-smlar. Ellerindeki araziyi ‘son metrekareye kadar kullanayım’ düşüncesini benimsemesinler. Bunun ömür boyu işletme giderlerinde telafisi mümkün olmayan bir hata olacağım akıllarından çıkarmasınlar.”

Girişimcilerin kendilerine “Bu yatırımı ticari amaç için mi yoksa kişisel tatmin için mi yapıyorum?” sorusunu sorup buna net yanıt vermesi gerektiğini vurgulayan Çelikkanat, ticari yatırımlarda mekânsal boyutlar, kullanılacak malzeme, donanım gibi konularda uluslararası teamüllerin geçerli olduğu bilgisini veriyor.